Contrat d'usufruit en Thaïlande
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lundi février 27, 2017
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Tout ce que vous voulez savoir sur les usufruits en Thaïlande.

 

Par Me Sébastien H. Brousseau et Me Belynda Francoeur, assisté d'avocats membres du Barreau de la Thaïlande.
Mise à jour: Avril 2013.

 

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Isaan Lawyers a enregistré des contrats d'usufruit dans plus de 30 provinces de Thaïlande.
Le texte qui suit est destiné à vous donner des informations objectives et précises sur ce droit prévu au Code civil et commercial de la Thaïlande (ci-après CCCT). N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou demandes de renseignements.
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Comme vous le savez probablement, les étrangers n'ont généralement pas le droit d'être propriétaire de terrain en Thaïlande selon le Code foncier (Land Code). Il y a quelques rares exceptions à cette règle comme un investissement de 40 millions de bahts, l'approbation du BOI (Board of investment), mais ceci est plutôt rare. C'est pourquoi de nombreux étrangers se penchent sur les moyens de protéger un investissement immobilier ou au moins, de leur donner le droit de jouir d'un bien, même s’ils ne sont pas le ‘’plein’’ propriétaire. Un contrat d'usufruit peut vous donner ce droit: soit celui de posséder et de jouir d'une propriété sans être le seul propriétaire. Et il s’agit d’une solution simple, légale et qui peut vraiment aider une multitude de personnes en Thaïlande.

HISTOIRE DE L'USUFRUIT

L'usufruit est un droit réel ( «réel» en droit civil signifie «attaché à une chose») qui provient du droit romain. En droit romain, la femme n’était pas "légalement" membre de la famille de son mari. A la mort de son mari, la femme n'avait aucun droit d'héritage dans la succession. Pour contourner cette injustice, le droit romain a créé le droit d’«usufruit». Cet usufruit donnait  à la veuve la possibilité de jouir des biens de son mari après sa mort, même si elle n'était pas une héritière et/ou la propriétaire. Les actifs étaient normalement dévolus aux enfants males à cette époque. Ce droit d'usufruit est également connu en droit civil et la Thaïlande l’a adopté.

Par essence, le droit d'usufruit est temporaire et a ses racines dans les relations familiales.

En sachant que les femmes en droit romain ne pouvaient devenir propriétaire, on peut faire une similitude avec la Thaïlande ou les étrangers ne peuvent devenir (normalement) propriétaire de terrains. Ils peuvent donc utiliser cet outil du droit.

 

QU'EST-CE QU'UN CONTRAT D’USUFRUIT?

 

Les contrats d'usufruit sont régis par les articles 1417 à 1428 du CCCT. L'usufruit est un droit accordé par le(s) propriétaire(s) du terrain/maison en faveur de l'usufruitier par lequel cette personne a le droit de posséder, d'utiliser et de profiter des avantages d'un immeuble (art. 1417 CCCT). L'usufruitier a le droit de gérer les biens (secte 1414 CCCT). Le droit peut être accordé sur un terrain, une maison ou sur les deux.

L'usufruit est un droit réel (réel signifie en droit civil = attaché à une chose) qui provient du droit romain et civil. Le titulaire d'un usufruit, connu sous le nom d’"Usufruitier", a le droit d'utiliser, de posséder et de jouir du bien, ainsi que le droit de recevoir les bénéfices des fruits de la propriété. L'usufruitier peut être une personne ou une entité (par exemple: une entreprise). Si l'usufruitier est une entreprise, sachez cependant que l'usufruit ne peut qu'avoir une durée maximale de 30 ans.

En droit civil, une propriété est divisée en trois parties. Ces attributs de la propriété sont appelés en latin «usus» (droit d’user), «fructus» (droit de percevoir les fruits) et «abusus» (droit d’en disposer, comme vendre ou détruire). Le mot usufruit est normalement inconnu dans les pays du Commonwealth et les thailandais font rarement des usufruits car ils peuvent simplement être plein propriétaire. Cela peut donc être difficile de trouver un avocat ou un cabinet qui comprends bien les notions d'usufruits et comment faire pour maximiser ses effets.
L'usufruit combine les deux premières parties de la propriété en droit civil, l'usus (utilisation ou la possession) et fructus (fruits, ou comme nous allons le voir, plus ou moins les «bénéfices»). En anglais, on l'appelle «usufruct» et en thaï "See-tee-kep-kin». Il est intéressant et utile de savoir que le droit civil thaïlandais a été largement inspiré par le droit civil français. (Voir "le travail de codification au Siam" par René Guyon, 1919.)

En droit civil, le propriétaire qui octroie l'usufruit est appelé en français le «nu-propriétaire» ou par traduction littérale en anglais «naked-owner». Cela signifie que le propriétaire n'a rien d'autre que la propriété; Il ne peut pas utiliser sa possession, même s'il en est le propriétaire. Outre la possession et la jouissance de la propriété, l’Usufruitier a également le droit d'utiliser et de tirer avantage de la propriété qui appartient à une autre personne, aussi longtemps que la propriété n’est pas endommagé. Les "Fruits" comprennent  son sens littéral, naturel (fruits, bétail, etc) et / ou sa définition juridique (le loyer d'une location, etc.)

Si vous souhaitez exercer ce droit à des fins industrielles, sachez que certaines taxes pourraient être exigées.

Voyons quelques exemples de contrats usufruit.

EXEMPLES

Imaginez que vous avez un usufruit sur un lopin de terre, un verger. Les pommes (fruits naturels) seront vos atouts et n'appartiennent pas au propriétaire du terrain (nu-propriétaire). Mais de nos jours, les fruits sont plus ou moins les fruits juridiques, comme un loyer d'un bail. L'article 148 de la CCCT définit quelles peuvent être les fruits juridiques en Thaïlande: "fruits juridiques dénotent une chose ou intérêt obtenu périodiquement par le propriétaire d'une autre personne pour l'utilisation de la chose; Elle est calculée et peut être acquise au jour le jour ou selon une période de temps fixée. "

Petit vidéo en anglais expliquant l'usufruit en Thaïlande

Maintenant, imaginez que vous avez une petite amie thaïlandaise. Elle achète le terrain et vous donne un usufruit viager (pour le restant de votre vie) sur cette terre gratuitement. Cela signifie que vous pouvez profiter de cette propriété, même lui demander de quitter les lieux. Vous pouvez aussi sous-louer et obtenir de l'argent d’un loyer, et ce, jusqu'à la fin de votre vie. Cet usufruit n'est pas limité à 30 ans mais bien pour le restant de votre vie, peut importe quand vous décéderai. En plus de cela, si vous décidez de construire sur ce terrain, il est possible que vous soyez le seul propriétaire des bâtiments et des constructions selon le contrat qui a été fait. C'est vraiment un droit puissant.

LA FIN D'UN CONTRAT D’USUFRUIT

En Thaïlande, un usufruit peut être créé pour une durée limitée (5 ans, 10 ans, avec un maximum de 30 ans) ou de la vie de l'Usufruitier. (Art. 1418 CCCT). Si aucun délai n'a été fixé, il est présumé que l'usufruit est pour la vie de l'usufruitier. Dans tout les cas, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier.

L’USUFRUITIER PEUT LOUER LE TERRAIN/MAISON

L'usufruitier a le droit de jouir, d'utiliser et posséder la terre. Il  agit comme le véritable propriétaire, mais ne peut pas vendre ou détruire la propriété comme il n'est pas le seul propriétaire. Cependant, il peut céder certains droits sur le terrain/maison à un tiers (comme une sous-location mais un usufruit ne se transfer pas). Même si l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier (ou une période de temps déterminée), l'usufruitier peut louer le terrain à une tierce partie et ce deuxième accord ne se terminera pas fin lorsque l'usufruitier décède par la décision de la Cour suprême 2297 / 1998: "le bailleur n'a pas à être le propriétaire de la propriété." De cette manière, l'usufruitier peut accorder un bail de trente à un tiers. De cette manière, vous pouvez transmettre vos droits à vos enfants ou d'autres parents, même après la mort si le bail a été fait avant la disparition. N'oubliez pas que tous les baux de plus de 3 ans doivent être inscrits au bureau des régistres fonciers (Land Department) et des taxes doivent être payées.

INSCRIPTION

Par décision de la Cour suprême de Thaïlande, tous les contrats d'usufruit doivent être inscrits pour être valide ENVERS LES TIERS (décisions de la Cour suprême 6872/2539). Une fois que vous enregistrez un usufruit au bureau des régistres fonciers, l'endroit où un original de tous les titres de propriété se trouve, votre nom sera inscrit (écrit en thaï) à l’endo du titre de propriété. Ceci est donc reconnu par les autorités thaïlandaises.

Notez que vous de pourrai pas enregistrer un usufruit si une hypothèque existe sur le titre de propriété. Il faut d'abord rayer cette hypothèque. 

Une fois l'usufruit enregistré, est-ce que le nu-propriétaire pourrait vendre le terrain sans le consentement de l'usufruitier? Oui, en théorie mais cela est pratiquement impossible en réalité. Car après cette inscription, le terrain/maison peut être vendu qu’à condition que l'acheteur respecte cet usufruit. C'est pourquoi il sera difficile pour le propriétaire de vendre le terrain / maison suite à l’inscription d’un usufruit: personne ne veut acheter une propriété où ils ne peuvent pas y vivre. Soyez avisé que chacun des bureaux des régistres fonciers en Thaïlande ont des règles et des exigences différentes. Certains se demanderont à voir votre visa, certains vont demander le nom du père et de la mère de l'usufruitier, etc.

Vous pouvez également obtenir un Livre Jaune qui est un Certificat d'Inscription de la Maison (Thor. Ror 13) avec un usufruit mais de nombreux autres documents seront nécessaires.

Très souvent et pour une meilleure protection, nous combinons le contrat d’usufruit avec un contrat de prêt, ou un contrat privé (MOU en anglais) pour expliquer ce qui se passera, par exemple, en cas de séparation (vente de la maison? Partage des profits? Retour du prêt?). Cela renforce l’usufruit.

 

MYTHES ET RÉALITÉS SUR LES CONTRATS D'USUFRUIT

1) Un usufruit peut être fait que pour un maximum de 1 rai
Faux. Nous avons enregistré des contrats d’usufruit pour plus de 100 rai dans un seul contrat et de multiples titres de propriété. Toutefois, l'usufruit doit être inscrit sur chaque titre de propriété séparément. Nous connaissons un cas ou un bureau a refusé l'enregistrement de plus d'un rai mais le droit thaïlandais ne limite pas la grandeur des usufruits.

2) Les usufruits n'ont jamais été testés par la Cour
Faux. Il y a des décisions de la Cour au sujet de l'usufruit (par exemple: Cour suprême de Thaïlande 2783/2516, 6872/2539, 2297/2541, 2380/2542, etc.) Le LAND DEPARTMENT a également publié un petit guide sur les accords de l'usufruit. Les usufruits proviennent de droit romain et ils sont connus dans les pays de droit civil depuis des siècles. Cela n'a rien à voir avec certaines lois ou coutumes agricoles anciens. Rappelez-vous que les baux étaient principalement utilisés aux 18e et 19e siècles par les agriculteurs car ils n'étaient pas assez riches pour acheter pleinement terre.

3) Les usufruits ne sont pas aussi sûrs que les contrats de location
Faux. Il n'y a aucun fondement juridique, historique ou factuel à cette affirmation. Si le bail est sécuritaire en Thaïlande (art. 537 et suivants), un usufruit est aussi sécuritaire. Rappellez-vous qu'il est enregistré par les autorités. L'usufruit ou la location sont dans la CCCT, tout comme un contrat de donation (article 453 et suivants) ou un contrat de prêt (article 640 et suivants). À l’exception de changements législatifs en Thaïlande, les étrangers sont pleinement autorisés à conclure des contrats d'usufruit, tout comme ils sont autorisés à acheter des condominiums ou faire un contrat de location. Certains cabinets d'avocats préfèrent enregistrer des contrats de location mais ils sont généralement plus coûteux. Il y a même des fondements juridiques en droit civil pour conclure qu'un usufruit est plus fort que le contrat de location. Cela se base fur le fait que l'usufruit est un contrat de droit réel alors que la location ne l'est pas. Et les contrats de droit réel, portant sur les choses, sont généralement plus stables car les choses, par exemple, le meurent pas!

4) Vous devez payer des taxes pour enregistrer le contrat d’Usufruit
Vrai. Si le contrat d'usufruit est enregistré en échange d’une somme d'argent, des taxes d'environ 1,5% sur la valeur du contrat devront être payées. Certains bureaux des régistres fonciers n'aiment pas enregistrer des contrats d’usufruit gratuit car ils considèrent que leur gouvernement ne fait pas autant d'argent que lors de l’enregistrement d'un contrat de location. S’il s’agit d’un contrat de location, vous devrez également payer des taxes sur la valeur totale du loyer prévue au contrat. La location doit être basée sur la valeur du marché au minimum de la propriété. La plupart du temps, il est moins dispendieux d'enregistrer une convention d’usufruit qu'un contrat de location. Si vous enregistrez un accord d’usufruit impliquant une société, le bureau des régistres fonciers pourrait demander une certaine valeur sur le contrat. Ils n'aimeront pas que cela soit fait gratuitement. Il en va de la discrétion des officiers du land department d’accepter un accord, même si par la loi, il est clair qu’un contrat d’usufruit peut être fait gratuitement.

5) Le propriétaire ne peut emprunter de l'argent ou vendre sa propriété, s’il y a un usufruit d’inscrit
Faux. Même si vous enregistrez un accord d’usufruit sur un titre de propriété, le propriétaire peut vendre son bien à n'importe qui. Mais en réalité, personne n'est intéressé par l'achat d'une propriété où ils devront maintenir votre droitd’usufruitier et ne sera pas en mesure d'utiliser cette propriété jusqu'à ce que vous mourrez. C'est pourquoi un usufruit est une bonne protection pour vous car il vous permet d'y vivre pour le reste de votre vie, quoiqu'il arrive. Si vous voulez que ce droit soit transmis à vos héritiers, il peut également être effectué par un contrat de location. Ce dernier pourrait être une meilleure option en dépendamment de votre cas. Les banques, par exemple, refuseront de faire une hypothèque sur un terrain si un usufruit est déjà enregistré.

6) Il est possible d'annuler ou d’invalider un accord d'usufruit?

N'importe quel contrat peut être invalidé si les parties ne respectent pas les contrats. Mais un usufruit est ENREGISTRÉ et seul un tribunal pourrait décider de l'invalidé.

 

Si vous n'êtes pas marié au propriétaire qui vous a accordé l'usufruit, nous pensons qu'il n'est pas possible d'annuler un usufruit et vous êtes légalement protégé sauf si évidemment vous ne respectez pas votre contrat.

 

Si vous êtes marié légalement au propriétaire, les avocats thaïlandais sont en désaccord sur l'application de l'article 1469 CCCT. Cet article mentionne que tous les accords conclus entre les conjoints peuvent être annulées par la Cour à la demande d'une partie, sauf si ces accords affectent des tiers. Selon NOTRE interprétation, la «publicité» ou l’enregistrement affectent des tiers et un usufruit ne peut pas être annulé. Selon une autre interprétation, nous devons rechercher l'esprit de la loi et il semble que la législation thaïlandaise voulait mettre fin à toutes les relations entre les époux en cas de divorce, même les accords d’usufruit. Une façon d'éviter l'application de la CCCT 1469 serait d'avoir un deuxième accord (comme un bail) affectant un les droits d’un tiers afin que la Cour ne puisse annuler votre contrat d'usufruit. Ce principe s'appliquerait aussi pour les contrats de locations fait entre époux mais de nos jours, beaucoup de bureaux de régistres fonciers refusent les contrats de location entre époux. Mais l'usufruit est autorisé.

** Ajout: Suite à cette remarque, nous avons eu beaucoup de courriels et nous avons vu beaucoup de commentaires sur Internet. Nous ne disons pas que c'est facile d'annuler un usufruit. Au contraire, il sera très difficile, surtout si votre contrat est bien écrit. Tout accord enregistré, comme un bail ou un usufruit, devra être adressé au tribunal afin d'être annulé et cela prendra du temps. Un bon cabinet d'avocats devrait être en mesure de trouver des moyens de vous protéger, et si vous êtes inquiet par cette possibilité, consultez des professionnels.

 

 

7) Je vais être pleinement protégé avec un contrat d’usufruit
Faux. Imaginez que vous avez acheté une grande maison dans un petit village proche de la famille de votre petite amie. Maintenant, imaginez que les choses vont mal avec elle et que vous décidez de l’expulser de cette maison. Vous avez le droit légal de le faire. Mais pensez-vous vraiment que votre vie sera agréable et calme près de sa famille, dans une grande maison, au milieu de nulle part? L’usufruit saura légalement vous protéger, mais il y a des situations où même une protection juridique ne sera pas suffisante. Il n'y a pas de solutions miracles, mais l'usufruit dans beaucoup de cas, peut être une bonne solution.

8) Les accords d’usufruit peuvent être fait n'importe où en Thaïlande
Faux. Les contrats d’usufruit doivent être enregistrés pour être valide envers les tiers. Vous ne pouvez enregistrer un bail ou un usufruit seulement sur les titres de propriété égaux ou supérieurs à Nor Sor Sam. Cela signifie que l'usufruit peut être enregistré pour Chanotte ou Nor Sor Sam, ou Nor Sor Sam Kor mais ne peut être déposée dans certaines zones rurales sans titres de propriété adéquats.

9) Un accord d’usufruit est une forme simple.
Faux. Il s'agit d'un contrat, comme un prêt ou une location. Tous les contrats peuvent être adaptés ou personnalisés selon la situation des parties. Par exemple, certains clients préfèrent limiter leur droit d'usufruit pour leur usage personnel. Mais d'autres veulent être en mesure de transférer leurs droits sans préavis ni notification préalable. Certains usufruits sont effectués gratuitement, d'autres pour une somme d'argent. Toute clause peut être rédigée si elle n'est pas contraire à l'ordre public. Les contrats d'usufruit sont une forte protection car ils vous permettent de posséder, d'utiliser et de gérer un bien immobilier en Thaïlande. Ils peuvent éviter la vente ou l'hypothèque de ce bien. Nous pensons qu'ils vous donnerons une tranquillité d'esprit pendant que vous profitez de tous les autres aspects magnifique de la Thaïlande. Ils peuvent être une très bonne alternative aux contrats de location, car ils peuvent être pour le restant de votre vie tout en sauvant des taxes.

N’hésitez pas à consulter Isaan Lawyers si vous avez des questions ou pour plus amples informations.

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