Acheter une maison en Thailande
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mercredi mars 29, 2017
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Acheter une maison en Thaïlande

 

Par Me Sébastien H. Brousseau et Me Belynda Francoeur, du cabinet Isaan Lawyers.

 

Si vous désirez vivre une vie détendue suite à votre retraite de votre carrière professionnelle,  la Thaïlande est l'un des plus beaux endroits que vous pouvez opter. Des propriétés sont disponibles en Thaïlande, mais avant d'en acquérir une, vous devez être conscient de plusieurs règles et lignes directrices concernant les terrains. Les étrangers ne peuvent posséder des terres en Thaïlande, mais il existe des façons de protéger votre actif si vous souhaitez vivre ici.

En Thaïlande, vous trouverez un grand nombre d'entreprises, particulièrement dans le domaine de l’immobilier. Cependant, plusieurs règles s‘appliquent lorsque vous posséder des actifs ou que vous voulez posséder des actifs. Vous vous devez les respecter.

Voici quelques conseils utiles afin de vous aider à acheter une maison en Thaïlande.

En tant qu’étranger, vous serez confronté à certaines lois régissant la propriété de la maison. La terre est considérée comme un  «bien immobilier» mais les bâtiments peuvent être fictivement séparées de la terre et entièrement détenus par des étrangers. En règle générale, un étranger ne peut posséder des terres en Thaïlande. Il en est autrement de la propriété de l’immeuble. Cela signifie qu'une personne thaïlandaise peut posséder la terre et une autre personne, tel  un étranger, peut obtenir la propriété des bâtiments sur le terrain. Séparer la terre et la maison prend du temps et une annonce de 30 jours doit être déposée auprès des autorités locales. Il est important de se rappeler que les droits de la propriété que l’étranger détient sont liés et resteront aussi longtemps  que les droits existant sur le terrain.

 

L'un des moyens couramment utilisés est de rédiger un bail sur le terrain, pour une durée maximale de 30 ans avec une option de renouvellement, et d'obtenir la propriété de la maison. Une autre façon serait d'obtenir un droit d'usufruit sur le terrain (ou sur le terrain et la maison) pour la durée de vie de l’étranger. D'autres décident d’incorporer une société thaïlandaise à responsabilité limitée afin de posséder une propriété thaïlandaise. Un accord de propriété superficiaire peut également être ajouté à un contrat de location.

 

Comme vous pouvez le voir, il existe des solutions à l’accession à la propriété pour les étrangers et vous devriez consulter un spécialiste afin de protéger vos droits.

 

1) Société thaïlandaise à responsabilité limitée

Depuis Juillet 2008, seuls trois actionnaires sont tenus d’être enregistrés dans la société thaïlandaise (auparavant, un minimum de 7 actionnaires était requis). En vertu de la Loi sur les affaires, si votre société possède 50% ou plus des actions étrangères, il est considéré comme une entité étrangère. En pratique, cela signifie que votre entreprise aura besoin de plus de licences et de permis pour exploiter ce qui pourrait s’avérer plutôt dispendieux. Vous devez également savoir qu'il est interdit d'utiliser des personnes thaïlandaise comme «candidats» dans votre entreprise. Cependant, de nombreux cabinets d'avocats en Thaïlande vous proposeront de vous trouver des personnes thaïlandaises pour votre entreprise.

 

La voie de la compagnie est plus dispendieuse: créer une entreprise coûte de l'argent et vous devez compléter votre comptabilité à chaque année. De nombreux documents doivent être remplis. Mais c'est l'une des seules façons de vraiment posséder une propriété et être capable de la vendre si vous le souhaitez. Si vous voulez vraiment faire des affaires en Thaïlande et acquérir une propriété, trouvez-vous un partenaire fiable thaïlandais. Cette solution peut être une bonne option pour vous.

 

Si vous n'avez pas de partenaire thaïlandais, la plupart des cabinets demanderont aux actionnaires thaïlandais  restants de signer des documents, des procurations d’avocat ou des accords de transfert d'actions de sorte que vous pourrez, en tant que directeur de l'entreprise, transférer comme vous le souhaitez. Mais, comme nous l'avons mentionné auparavant, c'est une pratique illégale, même si couramment utilisé en Thaïlande. Consultez notre section sur la société thaïlandaise à responsabilité limitée.

2) Bail (ou contrat de location aussi nommé  «location de biens»)

Vous pouvez faire un bail pour une période maximale de 30 ans en Thaïlande et une option de renouvellement est possible en vertu de la loi thaïlandaise. Un bail s'il est correctement rédigé sera transmissible à vos héritiers. Ainsi, vous aurez également le choix de transmettre votre propriété à votre successeur. Il existe différents contrats de location qui peut être fait. Il pourrait être aussi simple qu’un accord d'une page, mais dans ce cas, vos droits ne seront pas convenablement protégés.

 

Un investissement immobilier implique de grosses sommes d'argent, il est dans votre intérêt de payer un peu plus et d’avoir la meilleure protection possible. Ainsi, il est avisé d’obtenir un contrat de location complet et rédigé par des avocats thaïlandais. Votre contrat doit être bilingue (anglais et thaï) afin que vous puissiez comprendre ce que vous signez. Si votre bail est seulement en thaï, vous ne saurez pas ce que vous signez et vous pourriez avoir des surprises un jour. Des clauses concernant les héritiers, des options de renouvellement, des modifications futures sur les lois de propriété peuvent facilement être ajoutés à votre contrat de location.

 

Un contrat de location complet combiné avec un contrat de superficie est un excellent moyen de vous protéger si votre intention est de construire une maison sur un terrain vierge. Une autre façon d'accorder la propriété de la maison à un étranger serait de louer le terrain et d’obtenir un permis de construire sur le nom de l'étranger. Le permis de construction fonctionnera comme un titre de propriété si vous souhaitez vendre la propriété dans l'avenir.

 

Consultez notre section sur location thaïlandais de la propriété (contrats de location)

 

3) Propriété superficiaire

 

La propriété superficiaire peut être ajoutée à un contrat de location et vous donner le superficiaire de la propriété au-dessus de la terre. Mais certains départements fonciers refusent d'inscrire ce droit si les constructions existent déjà sur le terrain. La propriété superficiaire est également transmissible à vos héritiers, tout comme un contrat de location bien rédigé. Consultez notre section sur la propriété superficiaire en Thaïlande.

 

4) L'usufruit

 

L'usufruit est différent d'un bail, mais il ya des similitudes. Encore une fois, consultez notre section sur le contrat usufruit en Thaïlande pour vous renseigner sur cette option.

 

5) Prêt et hypothèque

 

Certains vont accorder un prêt à un Thaï, et afin de protéger leur investissement, ils ajoutent une hypothèque enregistrée en titre de garantie. Encore une fois, un accord de prêt peut être ajouté à un bail ou un usufruit, ou une propriété superficiaire.

 

Considérations à prendre en compte lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande

Il est extrêmement important de lire les termes et conditions du contrat d’achat de votre nouvelle propriété afin de bien comprendre les tenants et les aboutissants de vos obligations et engagements.  Ne soyez pas timide de demander à votre avocat de vous expliquer toutes les options disponibles. Et rappelez-vous que tous les droits mentionnés ci-dessus doivent être enregistrés auprès du département foncier local (la location de plus de 3 ans, l'usufruit, la propriété superficiaire ou l’hypothèque).

 

Avant de prendre une décision au sujet de votre maison la première étape est de vous fixer un budget sinon vous allez dépenser beaucoup plus que nécessaire. Le coût de divers matériaux de construction et les articles dont vous aurez besoin pour compléter votre maison n'est pas stable et peut varier d'un jour à l'autre.

 

Maintenir un budget peut certainement vous aider, et si vous voyez que votre cadre budgétaire n'est pas ce qu'il est censé être, alors vous pouvez couper à l'intérieur de votre maison, et penser au meilleur moment pour le faire. Parfois, le fait de terminer votre maison le plus tôt possible vous permet de cesser de penser et de vous tracasser. Le budget ne devrait pas être le facteur qui s’oppose au confort de votre nouvelle maison en Thaïlande. Alors, prenez une sage décision en fonction de ce qui vous convient et ce que vous désirez et lancer vous dans l'achat de votre nouvelle  maison en Thaïlande.

 

Plus souvent qu’autrement, les gens achètent une maison, signent un contrat, puis consultent un avocat afin de protéger leur achat. C'est une erreur parce que le contrat de vente est déjà signé. Les cabinets d'avocats traitant de propriétés peuvent facilement vérifier votre contrat et pourrait même être en mesure de négocier avec le constructeur, concepteur ou le propriétaire. Il est très difficile d'obtenir un accord parfait, mais les professionnels ne penser à des choses que vous pourriez superviser: la qualité des matériaux, les retards de construction, les garanties sur la construction, les permis et les licences, les types de titres de propriété, ce qui se passera si une partie ne s’acquitte pas de ses obligations et bien plus encore. N'oubliez pas que vous devez mettre d'accord sur de nombreux aspects, non seulement le prix. Qui va payer les taxes et les frais de transfert? Qu'en est-il des services publics?

 

Si un acompte est demandé afin de réserver un terrain ou une parcelle de terrain, tenter de le rendre remboursable dans l’hypothèse où l’accord de vente ne deviendrai pas définitif. Les conditions concernant les paiements varient beaucoup d'un développeur à l'autre. N’hésitez pas à «magasiner» pour votre propriété et visiter différents développements dans la région où vous souhaitez acheter une maison. Dans les cas où des sommes importantes sont en jeu, une diligence raisonnable doit être exercée. La diligence raisonnable est une sorte d'enquête sur la propriété. Vous voulez être sûr que tous les documents, les exigences, les personnes concernées ne seront pas un problème. Un contrat de construction peut être rédigé séparément  d'un contrat de vente. Certains développeurs dans les zones touristiques utilisent souvent cette méthode pour réduire les impôts.

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