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Consultation

L'achat d'un condo en Thaïlande

Par Me Sébastien H. Brousseau et Me Belynda Francoeur du cabinet Isaan Lawyers.

Révision en avril 2013.

 

La copropriété (ou l'achat d'un condo) est l'un des rares aspects de l'immobilier en Thaïlande où l’on accorde des droits dans la propriété aux ressortissants étrangers ce. Ceci rend les condos de plus en plus populaires autant en résidence qu’à des fins d'investissement. Que vous soyez à la recherche d'un endroit près de la station de métro au sein de Bangkok ou au bord de la plage de Pattaya ou de Phuket, vous devez être informé avant d'acheter un condo en Thaïlande afin de connaître vos droits et payer le juste prix.

 

CONDOS POUR LES ÉTRANGERS

 

Selon le Loi sur les condominiums de 1979 (et les modifications subséquentes), les ressortissants étrangers entrés régulièrement en Thaïlande peuvent être propriétaire exclusif (propriétaire à 100%) d’une unité de condo dans les bâtiments où un maximum de  49% de la superficie unitaire est détenue par des étrangers, à quelques exceptions près dans les localités de Pattaya et Bangkok. Ce sont de bonnes nouvelles pour tous ceux qui ont étudié l'achat d'une maison ou d'un terrain en Thaïlande et qui ont souffert de maux de tête ne sachant pas si un tel investissement serait sécuritaire. Bien que le taux d’occupation par des étrangers à Phuket et Pattaya soit élevé, à Bangkok, Hua Hin, et d'autres endroits, cela cause rarement problème car les taux d'occupation dans l'ensemble du pays ne sont pas suffisamment élevé. La recherche d’un condo est un processus assez facile. Mais lequel choisir, et est-ce que le mode de vie en condo vous convient?

 

L'article 19 bis de la Loi sur les condominiums stipule:

«La propriété par les étrangers dans chaque copropriété sous l'article 19 ne doit pas dépasser 49% de la superficie totale de la copropriété qui a été enregistrée en vertu de l'article 6."

Lorsque le taux d’occupation fixé par la Loi est atteint, d’autres alternatives sont disponibles. Vous pouvez signer un bail (30 ans avec option de renouvellement) ou incorporer une société thaïlandaise à responsabilité limitée.

 

LA VIE EN CONDO: EST-CE POUR VOUS?

 

La structure des condos se présente sous différentes formes et tailles mais partage la caractéristique sous-jacente du système mixte de la propriété privé et collective. Tous les propriétaires sont collectivement propriétaires du bâtiment abritant leurs unités et partagent l'accès au bâtiment, ses espaces communs et ses installations. Généralement créé par le développeur original, le condo existe juridiquement comme une personne morale (comme les individus et les entreprises), ce qui signifie qu'il peut être partie à des contrats, ester en justice, etc. En Europe, on utilise souvent le mot <syndicat> pour définir cet aspect. Le principal contrat dont le condo en tant que personne morale est partie est avec une société de gestion qui est embauchée pour entretenir les installations de la propriété et qui assure la propreté et la sécurité. La société de gestion est rémunérée par les frais de condo que propriétaires d'unité assument. Elle a la responsabilité d’entretenir le bâtiment et, le cas échéant, de rénover ou remplacer les lacunes. Cette dernière responsabilité est plus souvent qu’autrement négligée par la communauté des condominiums!

En raison de cette propriété collective, les propriétaires individuels doivent limiter certaines de leurs activités pour le bien commun. Certains comportements tels qu’écouter de la musique à un niveau trop élevé et tard le soir ou peindre votre unité dans des couleurs fluo choquantes sont prohibés et peuvent sembler restrictifs pour certains esprits libres, mais en général, l'harmonie est préservée grâce à la pratique ancienne du bon voisinage.

Parfois, certains propriétaires vont préférer un condo à une maison due à la plus grande commodité que ce dernier peut apporter. Bien sûr, vous devez payer des frais de gestion, mais en échange, vous n'avez pas à vous préoccuper d’autre chose que de l’entretien de l'intérieur de votre unité. Une ampoule brûle sur le perron? Ce n'est pas votre problème. Vous gagnez un forfait voyage tout payé? Verrouillez la porte et ne vous inquiétez pas. En bref, la vie de condo peut être un soulagement pour les locataires ou les propriétaires, et puisque la plupart des expatriés se déplace en Thaïlande pour vivre une vie de richesse et de détente, un condo le plus souvent exactement ce qu'il faut.

CHOISIR SA COPROPRIÉTÉ

Donc, vous êtes intéressé à faire la transition vers la vie de copropriétaire ici en Thaïlande tropicale. Comment allez-vous choisir votre nouvelle maison? Plusieurs considérations viennent immédiatement à l'esprit, et sûrement plus naîtront plus tard. Vous devrez vraiment réfléchir avant de procéder à ce qui pourrait être le plus gros achat de votre vie - votre propre maison. "L’acheteur averti" est à l'ordre du jour, intitulé «diligence raisonnable» en termes juridiques, et signifie que le fardeau d'enquêter sur tous les aspects possibles de l'achat du condo est sur vos épaules.

Les meilleurs conseils est de passer beaucoup de temps à réfléchir et noter toutes les activités que vous ferez à votre domicile (n'oubliez pas votre trousse de rangement pour la planche à voile!), ce vous jugez d’important concernant une maison confortable (l’eau courante n’est que le début). Mais aussi tout ce qui pourrait mal tourner et créer un véritable casse-tête pour vous (comme un incendie et système d'arrosage inadéquat). Faites une liste et fait imprimer des copies. Apportez vos copies lors du magasinage de votre future propriété.

Dans un cas, nous avons eu un client ayant payé 50% de son condo à koh Lanta mais cela n'a jamais été construit. Il nous a contacté environ 2 ans plus tard. Il a été difficile d'obtenir son argent, mais l'avons obtenu en environ 3 mois avec les intérêts. Il faut vraiment vérifier avec qui vous faites affaire.

 

Vous pouvez aussi décidez d'engager un agent immobilier. Ils demandent normalement 3-5% de commission sur le prix de vente. Discutez de votre liste avec lui et ajouter d'autres points à vérifier en fonction de ses recommandations car il est un professionel et peut vous aider. Certains veulent cependant simplement conclure une vente alors soyez vigilent. Choisissez votre agent immobilier en fonction des recommandations d'amis et de collaborateurs si vous le pouvez, mais autrement, tournez-vous vers l'expérience, la transparence et le professionnalisme. Les honoraires d’un meilleur agent peuvent être plus dispendieux mais considérez les comme un investissement pour votre paix d'esprit et pour l’avenir et la perpétuité de votre maison.

Parmi les nombreuses choses à considérer, voici quelques catégories pour vous aider à se concentrer et commencer votre liste:

1. Taille

C’est important! Si vous n'avez jamais vécu dans un appartement ou un condo avant, vous pouvez vous sentir à l'étroit et gêné, mais n'oubliez pas qu'il ya aussi un espace commun à utiliser. Pensez à l'espace que vous utilisez actuellement et si c'est suffisant. Mesurez-le. Les condos en Thaïlande sont décrits d’abord et avant tout en termes de superficie en mètres carrés, et une fois que vous connaissez vos exigences de taille, vous pouvez sérieusement affiner votre recherche quant à la bonne espace.

 

2. Gamme de prix

 

Connaître les limites de votre budget est, bien sûr, important. Quelle est votre limite supérieure que vous ne pouvez pas dépasser? Jusqu'où pouvons-nous réduire avant de sérieusement compromettre votre qualité de vie? Avec une taille et une fourchette de prix à l'esprit, l'agent devrait être en mesure de vous présenter quelques excellents choix dont un ou plusieurs qui devrait susciter votre intérêt.

 

3. Emplacement

Vous cherchez un quartier en particulier dans la ville? Une certaine vue? Ce sont les choses faciles pour limiter l’emplacement. Quels sont les autres choses que vous voulez avoir dans le voisinage? Par exemples,  les magasins, le transport, l'école pour les enfants, ou un grand pub local? Quelle est l’étendue des services offerts pour le condo et l’immeuble afférent? N'oubliez pas de vous promener dans le quartier afin de goûter à la vie locale. Visitez un endroit à quelques reprises, nuit et jour, et surtout aux heures de pointe pour connaître la circulation et l’ambiance locale. Si vous achetez votre condo avec l'intention de le louer, souvenez-vous que cet emplacement va être extrêmement important et déterminera en grande partie le montant du loyer que vous pouvez charger.

 

4. Phase

Les Condos peuvent être achetés à 3 étapes différentes phase de leur création, et chacun a ses avantages et ses inconvénients. Les "Hors-plan" condos sont encore en cours de construction et sont achetés directement par le développeur généralement à de bons prix (cet argent sera probablement utilisé pour aider à financer le reste de la construction), mais peuvent se heurter à des retards et même le danger potentiel de la faillite du développeur, vous laissant sans recours.

Les nouveaux condos qui sont finis, mais pas aussi bon marché que hors-plan, sont encore généralement une bonne affaire que le développeur essaie de vendre le plus rapidement possible pour contrôler le coût de la construction. Ils sont finis et donc disponible pour une inspection détaillée afin que vous puissiez voir exactement ce que vous obtenez. Tout est neuf et brillant ce qui vous permettra de mieux jouir de votre maison.  Encore une fois vous pouvez faire affaire avec le promoteur, directement ou par le biais d'une agence de vente.

 

Les condos précédemment habités (ou de seconde main) sont bien sûr plus âgés et peuvent aussi vous coûter plus cher car la localisation est d’ores et déjà reconnue et les relations avec la société de gestions sont bien établies. Dans ce cas, vous devrez négocier à la fois avec le propriétaire et le vendeur qui aura, aussi, retenu les services d’un agent immobilier la plupart du temps. Soyez conscient que de bonnes affaires peuvent être le signe de deux situations différentes. Le vendeur peut être un peu désespéré ou pressé de vendre son investissement, ce qui peut souvent arriver si les gens découvrent qu’ils doivent retourner dans leurs pays d'origine, et désolé pour leur malheur, mais c'est un moyen pour obtenir une bonne affaire. Cherchez pourquoi un condo peut dans une courte période de temps avoir un prix qui a considérablement diminué (il doit y avoir une raison!) Il faut être être méthodique et minutieux dans votre recherche de condo pour vous permettred’éliminer les mauvaises affaires. N'oubliez pas qu'il s'agit souvent d'un achat important et vous mieux prendre votre temps et être certain que vous avez fait un bon choix et payé un juste prix.

Un dernier élément avec les condos de seconde main est que si le bâtiment a plus de 20-25 ans en Thaïlande, il pourrait bien y avoir des soucis dans les 10-20 prochaines années. Et si c'est votre résidence de retraite, vous ne voulez pas avoir à faire face à une construction qui s’effondre, ou encore devoir faire des travaux majeurs de concerts avec les autres co-propriétaires. D'un autre côté, au sein d’un immeuble âgé de 5 ans, les relations avec la société de gestion et les résidents devraient être bien établies et harmonieuses. Rappelez-vous que malgré la grande qualité de l’unité, sa valeur sera diminué par la mauvaise qualité de l’immeuble.

 

5. Entretien

Quelle image projette l’immeuble dans son voisinage? Est-il propre et en bon état? Les ascenseurs sont-ils bon état? Est-ce que des odeurs étranges embaument l’air? Demandez au vendeur l’horaire pour le nettoyage et l'entretien général et assurez-vous que les frais demandés par la société de gestion sont conséquent au service reçu.

 

6. Décor

La plupart des condos sont conçus pour satisfaire la majorité des gens et sont peu déviant des goûts généraux, mais si vous êtes très sensible à l'esthétique de votre environnement, n'oubliez pas d’informer votre agent de ce que vous aimez et ce que vous ne pouvez simplement supporter.

 

7. Les voisins et le bruit

Découvrez qui sont vos voisins vous permettra de confirmer si vous aimez la vie de ce quartier. Les propriétaires sont généralement plus respectueux envers leurs voisins et ont lesoucis d’entretenir l’immeuble contrairement parfois aux locataires. Les Thaïs privilégient généralement davantage le mode de vie communautaire que les ressortissants étrangers, ce qui inclut le partage de la musique et les odeurs de cuisine des autres unités. Certains préfèrent vivre en communauté et d’autres chérissent leur vie privé où chacun est  plus réservé. Si vous êtes particulièrement sensible aux bruits, il peut être bien avenu de tester l'insonorisation de votre condo. Ainsi, démarrer le système stéréo puis évaluer le niveau de bruit de l'extérieur dans la salle - ceci est l’équivalent de ce que vous pourrez entendre de vos voisins lorsque vous essayez de dormir!

 

8. Sécurité

Concernant la sécurité de l’immeuble, la norme est un garde de sécurité endormi en service 24 heures par jour ainsi que les cartes d’accès (ou clé électronique) aux portes communes. Certains immeubles offriront le service CCTV dans une cabine de sécurité afin de surveiller également les couloirs. Les femmes sont généralement plus préoccupées par les problèmes de sécurité que les hommes, donc si vous êtes un acheteur masculin demander à une amie de vous accompagner lors d'une visite et lui donner des commentaires.

 

9. Caractéristiques

Certains acheteurs seront satisfaits d’un endroit pour tout simplement reposer leurs têtes et faire cuire un repas ou 2, mais les bâtiments en copropriété offrant piscines, centres de conditionnement physique et des salles de jeux existent pour combler ceux qui souhaitent toutes ces commodités à la maison. Le partage de ces services avec vos collègues propriétaires peuvent présenter une grande opportunité que vous ne serai jamais en mesure de posséder vous-même. Néanmoins, de nombreux acheteurs ne veulent pas payer des prix plus élevés et des frais supplémentaires pour des choses qu'ils ne pourront jamais utiliser ou (that they intentionnally go out to use).

 

Les questions d'argent

 

Le prix est un facteur important dans toute transaction immobilière importante, et il peut être un gros problème pour les ressortissants étrangers que les Thaïlandais car le financement est rarement disponible ou difficile aux non-Thaïlandais. Les prix peuvent varier de 100 à 200 fois le loyer mensuel pour un bien similaire. Dans le cas où vous envisagez de déménager en Thaïlande pour seulement une courte période, le calcul de la location versus l'achat est certainement l'un des facteurs à prendre en compte, d'autant plus que vous aurez besoin d'avoir tout l'argent pour un "achat comptant". Un acompte peut se situer normalement entre 10-30% du prix de vente intégral et il est nécessaire de réserver la vente à votre nom. C'est une bonne idée de transférer cet argent en Thaïlande afin de servir de dépôt. Ainsi, lorsque que vous magasinerai pour l’achat du condo, vous ne manquez pas les opportunités, et ensuite vous pouvez transférer passer le reste lorsque vous aurez un contrat de préparé.

 

Pour transférer ces fonds, puis les fonds subséquents, vous aurez besoin d'acheter l’unité que vous avez sélectionné. Vous devrez transférer des devises étrangères sur un compte thaïlandais où les envois de fonds seront échangés en monnaie thaïlandaise (sauf si l'étranger est résident permanent en Thaîlande, ce qui n'est pas commun ). Ces transferts doivent porter la mention «à des fins d'achat condominium» (Écrivez-le lorsque vous transférez de l'argent), puis la banque destinataire délivre des certificats FETF (Foreign Exchange Transfer Form). Vous pouvez aussi vous servir d'une lettre de confirmation pour les petits montants (moins de 20,000$ US). Il est important d'obtenir des certificats pour chaque remise et préciser le nom exact de l'acheteur légal car ils seront nécessaires si et quand vous déciderez de revendre ou autrement transférer la propriété de votre unité et ramener de l'argent à l’étranger. Vous devez présenter ces certificats au Département des régistres fonciers (LAND DEPARTMENT) afin de transférer la copropriété à un ressortissant étranger.

Si vous vendez et que vous voulez transférer de nouveau l'argent dans votre propre pays, votre banque thaïlandaise exigera probablement:

* Une copie du contrat de vente des régistres fonciers (land department) ou encore de la compagnie ou agence, seon l'établissement;

* Copies du formulaire FETF lorsque vous avez transféré de l'argent en Thaïlande pour acheter votre condominium;

* Une copie des titres de propriété de l'unité de condo

* Une copie de votre passeport

Ceci est un exemple de FETF (Formulaire de transfert de monnaie étrangère).

Rappelez-vous, vous devez envoyer de l'argent en monnaie étrangère EN THAÏLANDE. Cela signifie que toute monnaie étrangère, dollars, euros, pesos, est acceptée. Ici, en Thaïlande, la monnaie étrangère sera convertie en Baht. Si vous envoyer des baht thaïlandais en Thaïlande, vous ne serez pas en mesure d'enregistrer la copropriété comme un étranger, car vous ne serez pas conforme à la loi.

Enfin, il ya des frais à payer au gouvernement comme dans toute opération importante. Trois différents frais seront facturés sur les transactions de vente de condos selon un pourcentage du prix d'achat: les frais de transfert (normalement de 2%), la taxe d’affaire sur la propriété (normalement 3,3%), et le droit de timbre (environ 0,5%). Assurez-vous de connaître ces frais seront mais aussi la partie qui devra les assumer en fonction de votre contrat. Cela pourrait être le vendeur, l'acheteur, un partage 50-50%, etc.

 

La Vente

C'est à ce moment que le choix de l’avocat et/ou l'agent devient si critique. Si vous avez trouvé la maison de vos rêves et tout vérifié, y compris négocier pour le prix si possible, alors il est temps d'entrer dans un contrat qui permettra de protéger vos intérêts dans la transaction et dans votre avenir en tant que propriétaire. Il sera plus avisé de contacter un cabinet d'avocats avant de signer un contrat et avant de payer un dépôt (ou accompte). Les avocats peuvent vous faire économiser de l'argent: Ils peuvent négocier avec le vendeur; Ils pouvent aussi vous éviter des erreurs coûteuses et agissent normalement pour mieux protéger vos droits.

Si vous achetez directement du développeur, ils ont normalement un modèle de contrat standard déjà établi. Ce contrat peut avoir seulement les détails spécifiques concernant votre unité. En cas de conflit, ce contrat ne sera peut-être pas suffisant. L'agent peut faire un contrat mais il n'est pas avocat et il a intérêt de conclure une vente. Il négligera peut-être certains aspects importants pour vous. Vous devriez TOUJOURS avoir un avocat afin relire votre contrat ou de vous aider à rédiger votre propre contrat. Si le contrat est déjà signé, il pourrait être difficile pour un cabinet d'avocats d’en modifier certains termes. C'est pourquoi il est bon de prendre contact avec un cabinet AVANT l'achat.

Le contrat fixera le prix de vente de l'unité, les dates de délivrance de l’unité, et établira les sanctions à la fois pour l'acheteur et le vendeur s’ils ne respectent pas leurs obligations respectives. Il indiquera également qui est responsable pour les frais de transfert nécessaires pour que la transaction puisse avoir lieu. Normalement ces derniers sont alloués au vendeur, mais cela pourrait changer dans certains cas - assurez-vous que vous connaître la personne responsable de ces frais.

Avant la remise d'un dépôt, vous devriez demander à un avocat de consulter la partie la plus importante de la transaction, qui est de vérifier qui est le véritable propriétaire de la terrain et si cette information coïncide avec le nom du vendeur sur le titre de propriété du terrain. Imaginez que vous avez un contrat de vente mais que l'objet en question, la propriété, n'est pas la propriété du vendeur! Vous comprenez sûrement le probleme que cela peut causer.

Lorsque tout sera vérifier, alors vous pourrez remettre votre dépôt selon votre contrat et votre entente. Vous et le vendeur devrez signer un contrat de vente et d'achat, ce qui permettra alors à l'avocat de préparer les documents de vente nécessaires pour enregistrer la transaction. Rédigez un contrat de vente pour un cabinet d'avocat peut prendre quelques jours mais ce n'est pas complexe si les conditions sont connues. Lorsque les documents sont prêts, vous, l'acheteur, le vendeur, et votre avocat devez vous rendre au Bureau des régistres fonciers afin d’effectuer le transfert du titre sur l’acte de propriété. Les transferts peuvent aussi se faire avec un « power of attorney » que l'on appelle procuration. Nous préférons cependant que toutes les parties soient présentes car les régistres fonciers demandent souvent des documents supplémentaires et on un pouvoir arbitraire de demander des questions aux parties pour vérifier la vente.

Ensuite, vous devenez le propriétaire légal de l'unité de condo, et vous pouvez prendre en charge vtre propriété selon l’échéancier prévu dans votre contrat.  Vous pourrez vous asseoir et vous détendre dans votre nouveau domicile pour les années à venir!

A propos des lois et des modifications:

Loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979)

Cette première Loi sur les condominiums en Thaïlande est entrée en vigueur en raison des problèmes qui se posaient et des conflits sur les droits de propriété et des biens dans les zones municipales où le Code commercial et civil de la Thaïlande ne pouvait pas résoudre et surtout à cause démembrement de la (copropriété) et leur indivisibilité.

Loi sur les condominiums n ° 2 B.E. 2534 (1981)

Ces modifications de la Loi sur les condominiums ont été faites pour permettre aux étrangers et aux entités étrangères d’acheter en copropriété afin de soutenir les investissements étrangers.

Publié au Journal officiel n ° 2534/171 / 1por/30 datée Septembre 1991.

Loi sur les condominiums n ° 3 B.E. 2542 (1999)

Le gouvernement voulait changer la procédure pour les étrangers ou les entités étrangères de posséder logements en copropriété afin d'être adapté à la Loi sur le contrôle des devises étrangères, afin de réglementer et contrôler l'importation des devises. Le pourcentage de propriété détenu par des étrangers dans la copropriété a également été modifié afin d'aider les ventes et de renforcer l'investissement dans le secteur immobilier.

 

Publié dans le Journal officiel n ° 2542/31 Kor 1 / jj. 27 Avril 1999.

Règlement ministériel n ° 8 (BE 2543) émis en  vertu de la Loi sur les condominiums BE 2522 (1979)

 

Journal officiel n ° 117 en date du 4 Octobre 2000. Donné en date du 29 Septembre 2000

 

Le présent règlement ministériel classifie la ville de Pattaya comme quartier independent  en dehors de la métropole de Bangkok et autres administrations municipales afin de permettre aux étrangers et aux entités étrangères de posséder des copropriétés dépassant la limite de 49% de la superficie totale de l'immeuble en copropriété. En outre, l'article 19 bis paragraphe deux de la Loi sur les condominiums (BE 2522) a été modifiée par la Loi sur les condominiums (n°3 BE 2542) pour classifier d’autres zones gouvernementales.

Arrêté ministériel n ° 9 B.E. 2543 émis par la vertu de la Loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979)

Journal officiel n ° 117, article 91 du Kor 4 Octobre 2000. En date du 29 Septembre 2000

Loi sur les condominiums, n ° 4 B.E. 2551 (2008)

Il s'agit de la plus récente Loi sur les condominiums de 2008.

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