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Consultation

Les titres de propriété en Thaïlande

 

 

COMPRENDRE LE SYSTÈME IMMOBILIER ET LES DIFFÉRENCES DANS LES TYPES DE TITRE CONCERNANT LES « TERRAINS ».

 

Pour toute transaction immobilière en Thaïlande, vous devez vérifier les titres de propriété. Sachez qu’il existe différent types de terrains en Thaïlande et selon le titre de propriété, vous pourrez ou non enregistrer des droits ou protéger votre investissement. Le titre de propriété établit le type de terrain, l’endroit, la grandeur, s’il existe des droits sur le terrain et bien d’autres choses. C’est la première chose que vous devriez vérifier sur un terrain.

 

Dans la pratique à notre bureau, nous avons vu des gens qui pensaient à tort avoir construit une maison sur leurs terres, alors qu’elle était plutôt sur celle du voisin.  Nous avons des clients qui se sont mépris sur la grandeur de leur terrain, d’autres croyants avoir la pleine propriété (donc le droit de vendre) alors qu'ils n'ont que des droits de possession avec impossibilité de vendre. Vérifier les informations sur le titre de propriété est donc primordiale, et cela vous permet aussi de connaitre le propriétaire et savoir avec qui vous devez traiter la vente de ce terrain.

 

Nous pouvons résumer les différents types de propriété en Thaïlande en deux grandes catégories : A) Les titres de possession, comme le Por Bor Tor, les Sor Kor et B) les titres de pleine propriété, comme les Nor Sor Sam, ou chanotte.

                                 
  Exemple de Por Bor Tor 5      



       


Un autre exemple de Por Bor Tor.

                                                                                                                                                                
Les titres de possession n’autorisent PAS l’enregistrement de certains droits. En fait, ces terres appartiennent au gouvernement et les gens ont simplement l’usage du terrain. Ces terrains ont souvent des limitations. Par exemple, on ne peut pas vendre un Sor Por Kor… Ce terrain ne peut être transféré à un tiers que par héritage. Un autre exemple, les Por Bor Tor sont normalement d’usage pour l’agriculture. Une compagnie ne peut pas devenir « propriétaire ». Considérant les limitations et le fait qu’un étranger ne peut être propriétaire d’un terrain en Thaïlande (il y a des exceptions) il n’est pas recommandé pour un étranger d’investir dans ces types de terrains. On ne peut se protéger convenablement et la personne Thaï qui est la propriétaire peut facilement vendre le tout, car seul son nom apparaîtra sur le titre. Ces titres ne se transigent pas au département des registres fonciers (land department) mais simplement de main en main, avec ou sans contrat, ou d’en d’autres bureaux comme le bureau des Sor Por Kor, ou l’amphur, ou l’Aor Bor Tor, pour émettre des papiers concernant les taxes ou autres.


Document relatif à un  Sor Kor 1.


Sur les terrains comme Nor Sor Sam, Nor Sor Sam Gor, ou Chanotte, comme le propriétaire a la pleine propriété, il est possible d’enregistrer des contrats comme une location à long terme, un usufruit, une hypotèque, des superficies, et autres. Il est donc important pour vous de connaître le titre de propriété afin de prévoir toutes vos options.

 

Les titres de propriété peuvent avoir un « Garuda » noir, vert ou rouge (Le Garuda est un grand oiseau mythique et le symbole de la Thaïlande) et vous pouvez avoir plusieurs noms pour ces ceux:

- Les droits de possession, comme les « Por Bor Tor »

- Les droits de préemption, comme les "Nor Sor 2, Nor Sor 2 Gor",

- Les Nor Kor 3, qui sont des documents en attendant la modification (upgrade) d’un terrain.

- Les certificats d'usage, appelés "Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 Kor, et

- Ou encore les Chanote (ou Nor Sor 4) désigné par le règlement ministériel n ° 43 (BE2537), conformément au « Land Code » BE2497, alinéas 2, 4 et 13. Ce type de titre accorde au titulaire du document tous les droits sur la terre. Ainsi, si vous envisagez d'acheter un terrain en Thaïlande, ce type de titre de propriété est la meilleure option bien que les Nor Sor Sam ou Nor Sor Sam Gor sont sécuritaire.

 

En Thaïlande, les terrains sont mesurés en Rai, Ngan et Talang Wah. Un Rai équivaut à 400 mètres carrés. La grandeur du terrain est normalement inscrite sur le titre de propriété.

 

Attention, la Thaïlande est un pays de droit civil et tout comme la plupart des pays de droit civil, la prescription acquisitive existe. Ceci veut dire que si des personnes occupent une terre pour X année, ils peuvent par la loi devenir propriétaire par la simple possession continue. Même si Monsieur X est sur le titre de propriété, il est bon de vérifier qui habite sur le terrain et depuis combien de temps.

LE NOR.KOR.3

Il s'agit d'un document délivré à une personne de la communauté. Il est délivré notamment lorsque le gouvernement met à jour certains titres de propriété. Il est normalement donné lorsque le propriétaire utilise ces terres pendant plus de 5 ans et a remboursé tous les impôts et les dettes de la terre. Le personne reçoit cette lettre d’utilisation des terres (Nor.Kor.3) à titre de preuve. Avec ce document, vous pourrai l’apporter au département du registre foncier (Land Department) afin de délivrer une Chanotte.


Voici un Nor Kor 3. C'est un document plutôt rare.

LES CERTIFICATS D'USAGE (NOR SOR SAM)

La délivrance d'un certificat d'usage (Nor Sor 3) est pour une zone qui n'a pas encore été mesurée par l'autorité gouvernementale. Par conséquent, ces titres n’ont pas de frontières exactes. Mais par contre, le propriétaire à la pleine propriété.

Il est possible d’avoir des problèmes avec les voisins prétendant que la frontière de leur terre est sur la vôtre. Par le passé, nous avons vu des terrains de 12 Rai en Nor Sor Sam qui une fois mesuré, n’avait en réalité que 7 Rai.  Les Nor Sor 3 peuvent cependant être mis à jour, et vous pouvez demander que ce titre soit changé en un meilleur titre, comme un Nor Sor Sam Kor ou une Chanotte.  (Il faut faire cela au département de registre foncier (land department))

 

Voici un Nor Sor Sam. Celui-ci est pâle. C'est normalement une sorte de jaune,

voir comme les chanottes plus bas.

La différence entre un Nor Sor Sam et un Nor Sor Sam Kor est que le « Kor » est mesuré par le gouvernement. Quant au « Chanotte » celle-ci sont mesurées en utilisant les satellites et le GPS, ce qui donne une grande précision aux mesures.

Les Nor Sor Sam, Nor Sor Sam Kor ou encore les chanottes peuvent être vendus, transférés,  hypothéqués, etc.

 

QU'EST-CE QU'UN OU UNE CHANOTTE (OU CHANOT, CHANNOT)?

 

Normalement, un Garuda rouge apparaît sur un chanotte. C'est le meilleur titre en Thaïlande et vous donne tous les droits.

Au verso d’un titre comme le Nor Sor Sam, Nor Sor Sam Kor ou la Chanotte, il y a une chaîne de possession. Vous verrez toutes les transactions relatives à ce titre, ainsi que les hypothèques et autres droits enregistrés.

Le nom d’un étranger PEUT figurer sur un titre de propriété comme un Nor Sor Sam Kor ou une Chanotte. On l’inscrira en Thaï, comme par exemple pour un usufruit, une location de plus de 3 ans, une hypothèque ou autre.


Exemple de Chanotte (Nor Sor 4 Jor)

Sachez qu’il existe 2 originaux de Chanotte, Nor Sor Sam ou Nor Sor Sam Kor. Un original est normalement en possession du propriétaire. Si le propriétaire fait une hypothèque, la banque ou le prêteur demandera probablement la possession de cette copie. L’autre original est au bureau des registres fonciers.

Lorsqu’on fait une transaction comme une vente, le vendeur et l’acheter se présentent au bureau des registres fonciers avec un original du titre de propriété et les cartes d’identités. Ils disent au département combien est la transaction. Ils payent des frais de transaction et certaines taxes. Souvent, ils déclarent une somme moindre que la somme réelle pour éviter les taxes car les taxes se basent en % sur le montant de la vente. Ensuite, on inscrit la vente sur les deux originaux, soit celui du propriétaire et celui du registre foncier. En d’autres termes, même si le propriétaire perds son original du titre de propriété, il peut faire une demande de nouveau titre de propriété car le « Land department » a un original identique. Il faudra cependant un rapport de police si vous avez perdu votre titre de propriété et un délai de 30 jours est normalement exigé.

Ceci est la première page d'une Chanotte.

Au verso, il y a une table avec une chaîne de possession.

 

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