Le cadre juridique thaïlandais offre différentes méthodes de droits de propriété et d’intérêts. Chacune d’entre elles avait ses propres implications et considérations juridiques. Dans cette étude comparative, nous explorerons les aspects clés et les spécificités de trois concepts de droits de propriété : le bail, l’usufruit et le sap ing sith.
Loi sur l’usufruit en Thaïlande (voir clauses 1417-1428 du CCCT)
L’usufruit est un droit réel en Thaïlande qui confère à son titulaire le droit de jouir et d’utiliser la propriété d’une autre personne. Ce droit confère à son détenteur la capacité légale d’utiliser. Mais aussi conserver les bénéfices et gérer le bien pendant une période déterminée, sans transférer les droits de propriété. Il peut s’agir d’un contrat à vie et être accordé gratuitement. Les frais d’enregistrement auprès du service foncier sont très faibles et conviennent aux personnes qui souhaitent vivre dans un bien immobilier jusqu’à la fin de leur vie. Ils ne peuvent pas vendre. Mais ils peuvent l’utiliser, en profiter et même le sous-louer.
Définition et champ d’application
Conformément au code civil et commercial thaïlandais, l’usufruit est défini comme un droit temporaire. Il permet à l’usufruitier d’utiliser le bien d’autrui et d’en tirer des bénéfices. Dans le même temps, le propriétaire conserve l’ensemble des droits de propriété. En français, on appelle le propriétaire “nu-propriétaire” et il n’a pas beaucoup de droits. Ce n’est pas lui qui jouit de la propriété. Des accords bien rédigés peuvent limiter ses droits de vendre, d’hypothéquer ou de faire d’autres choses.
Durée et transférabilité :
L’usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou pour la durée de vie du titulaire. Il n’est pas transférable mais l’usufruitier peut sous-louer s’il le souhaite. Il pourrait permettre au titulaire de transmettre ses droits à d’autres personnes ou de les transmettre à ses héritiers par le biais d’une sous-location. N’oubliez pas que tout bail de plus de 3 ans doit être enregistré. Nous pensons que le propriétaire du terrain devra signer pour enregistrer un bail de plus de 3 ans.
Droits et limites de la convention d’usufruit en Thaïlande :
Le détenteur d’un usufruit a le droit de posséder, d’utiliser et de jouir du bien comme tout propriétaire ordinaire, à condition de ne pas porter atteinte à la substance du bien. Il existe toutefois certaines restrictions, comme l’impossibilité de modifier la structure fondamentale du bien sans l’accord du propriétaire.
Implications juridiques :
En tant que disposition juridique, l’usufruit confère à son détenteur un certain degré de contrôle et un avantage économique sur le bien sans qu’il n’assume les responsabilités et les obligations associées à la pleine propriété. Elle garantit également que le propriétaire conserve le contrôle ultime de son bien, ce qui constitue une approche équilibrée bénéfique pour les deux parties.
Leasing et Sap Ing Sith en Thaïlande
Outre l’usufruit, le système juridique thaïlandais reconnaît le bail et le sap ing sith comme des concepts de droits de propriété, chacun ayant ses propres implications et considérations.
Contrat de bail en Thaïlande
Un bail confère au locataire le droit de posséder et d’utiliser le bien pour une période limitée. Il s’agit de conclure un accord, généralement à des fins résidentielles ou commerciales, en vertu duquel le locataire paie un loyer au bailleur en échange de droits d’utilisation. Contrairement à l’usufruit, les contrats de location ne confèrent pas au preneur le même niveau de droits d’usage et de profit qu’au détenteur d’un usufruit, à moins que le contrat n’accorde ces droits au preneur.
Sap Ing Sith :
Sap ing sith est une nouvelle forme de propriété en Thaïlande. Certains parleraient de possession limitée, mais nous pensons que cela va plus loin que la simple possession. Il permet à une personne de posséder et d’occuper un bien immobilier appartenant à une autre personne sans rien d’autre. Ce droit naît dans des circonstances spécifiques où le possesseur a développé et cultivé le bien de bonne foi et sans objection de la part du véritable propriétaire. Toutefois, le sap ing sith peut également conférer des droits de propriété ou de vente. Cela signifie que vous n’avez pas besoin du consentement du propriétaire pour vendre le solde de votre contrat. Il en va de même si vous souhaitez construire, modifier ou utiliser les structures. Défini de cette manière, nous pensons qu’il va plus loin qu’un contrat de location, car vous êtes réellement le propriétaire. Toutefois, n’oubliez pas qu’il s’agit d’une durée limitée à 30 ans au maximum. Nous pensons qu’il est possible de renouveler ces accords, à l’instar d’un contrat de bail. Le prix de l’enregistrement du sap ing sith est de 20 000 bahts au département des terres. Il est normalement moins cher qu’un bail, qui représente normalement 1,1 % du montant total des loyers pour la durée totale du contrat. Ce droit n’a été adopté qu’en 2019 en Thaïlande et il est encore rarement utilisé.
Il est essentiel de tenir compte de ces différentes options en matière de droits de propriété en Thaïlande. Que vous optiez pour un bail, un usufruit ou un sap ing sith, cela peut avoir des conséquences juridiques importantes. Vous devez tenir compte de votre investissement, de votre âge, de vos objectifs à court et à long terme. Qu’il s’agisse d’un bail, d’un usufruit ou d’un sap ing sith, il est essentiel de comprendre le cadre juridique et de demander l’avis d’un professionnel pour garantir la conformité et la protection des droits.
- Directives du département foncier sur les conventions d’usufruit (thaïlandaises et à partir de 2016)
