Acheter un condominium en Thaïlande est l’un des rares droits de propriété “immobilière” accordés aux ressortissants étrangers dans le pays. Les condominiums sont donc de plus en plus populaires, tant comme résidence qu’à des fins d’investissement. Que vous cherchiez un appartement près du Skytrain à Bangkok ou donnant sur la plage à Pattaya ou à Phuket, il y a quelques points à connaître avant d’acheter un appartement en Thaïlande.
par Sebastian H. Brousseau, directeur général de ThaiLawOnline.
Condos pour étrangers
En vertu des lois sur les condominiums de 1979 (et de leurs modifications ultérieures), les ressortissants étrangers qui sont entrés légalement en Thaïlande peuvent être propriétaires en pleine propriété (à 100 %) d’unités de condominium, dans des immeubles où les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface de l’unité.
Si, à Phuket et à Pattaya, les immeubles sont souvent détenus par des étrangers, à Bangkok, Hua Hin et ailleurs, cette situation est rarement un problème et les taux d’occupation dans le pays ne sont pas encore assez élevés pour qu’il soit relativement facile de trouver un appartement. Le mode de vie en copropriété est-il fait pour vous ? L’achat d’un condominium en Thaïlande est une décision importante, qu’il s’agisse d’un investissement ou d’une retraite au pays du sourire.
L’article 19 bis de la loi sur les condominiums stipule ce qui suit :
” La propriété des étrangers dans chaque copropriété en vertu de l’article 19 ne doit pas dépasser 49 % de la superficie totale de cette copropriété qui a été enregistrée en vertu de l’article 6.”
Dans les cas où 49 % des parts sont déjà détenues par des étrangers, il est possible de conclure un bail (30 ans avec option de renouvellement) ou de créer une société à responsabilité limitée thaïlandaise.
La vie en copropriété : Est-ce que c’est pour vous ?
Les condominiums se présentent sous différentes formes et tailles, mais ont en commun la caractéristique sous-jacente d’une propriété privée mélangée à une propriété collective. Tous les propriétaires sont collectivement propriétaires de l’immeuble dans lequel se trouvent leurs logements et partagent l’accès à l’immeuble et à ses parties et installations communes.
Généralement créé par le promoteur initial, le condo existe juridiquement en tant que personne morale (comme les personnes physiques et les sociétés), ce qui signifie qu’il peut être partie à des contrats, poursuivre et être poursuivi, etc. Le principal contrat de la personne morale du condo est conclu avec une société de gestion qui est chargée de l’entretien des installations, de la propreté et de la sécurité de l’immeuble. La direction est payée par les propriétaires de logements et a la responsabilité de maintenir les choses à un niveau acceptable pour tous, sous peine d’être remplacée – un droit important souvent négligé par les communautés de copropriétaires !
En raison de cette propriété collective, les propriétaires individuels doivent limiter certaines de leurs activités pour le bien commun. Des comportements tels que diffuser de la musique tard dans la nuit ou peindre son logement avec des couleurs néon choquantes peuvent sembler contraignants pour certains esprits libres, mais en général, l’harmonie est préservée grâce à la bonne vieille pratique du bon voisinage.
La grande différence par rapport à la propriété d’un logement, qui est mentionnée par les propriétaires les uns après les autres est la commodité. Certes, vous devez payer des frais de gestion, mais en échange, vous n’avez rien à faire, si ce n’est le travail minimal d’entretien de l’intérieur de votre logement. Une lampe s’éteint sur le perron ? Ce n’est pas votre problème. Vous avez gagné des vacances à ne pas manquer dans l’émission Le Juste Prix ? Fermez la porte à clé et ne vous inquiétez pas. En bref, la vie en condo peut être un soulagement pour les locataires ou les propriétaires, et comme la plupart des expatriés s’installent en Thaïlande pour vivre une vie de richesse et de détente, un condo finit le plus souvent par être exactement ce qu’il leur faut.
Choisir un appartement
Vous souhaitez donc devenir propriétaire d’un appartement dans la Thaïlande tropicale. Comment choisir son nouveau logement ? Seules une multitude de considérations viennent immédiatement à l’esprit, et d’autres surgiront certainement plus tard, et c’est à peu près le nombre de choses auxquelles vous devriez vraiment penser avant de faire ce qui sera potentiellement l’achat le plus important de votre vie – votre propre nouvelle maison. “L’acheteur doit se méfier, ce que l’on appelle en termes juridiques la “diligence raisonnable”, ce qui signifie qu’il vous incombe d’enquêter sur tous les aspects possibles de l’achat d’un appartement en copropriété.
Le meilleur conseil est de passer beaucoup de temps à réfléchir à toutes les activités que vous ferez dans votre maison (n’oubliez pas de ranger votre kit de planche à voile !), à toutes les choses que vous trouvez importantes dans une maison confortable (l’eau courante n’est qu’un début), et aussi à toutes les choses qui pourraient mal tourner et vous causer un gros mal de tête (comme un incendie et un système d’arrosage inadéquat). Faites une liste de contrôle et imprimez-en des copies que vous emporterez avec vous lors de vos aventures de magasinage en copropriété, soyez minutieux et utilisez-les !
Prenez cela comme point de départ, puis trouvez un agent immobilier pour vous faire visiter les lieux. Discutez de votre liste avec lui et ajoutez d’autres points à vérifier sur la base de ses recommandations expérimentées. Les bons agents se forgent une bonne réputation en proposant aux gens de bonnes affaires qui leur permettent d’obtenir ce qu’ils veulent et de rester satisfaits de leur logement, puis en recevant leurs recommandations. Choisissez le vôtre sur la base des recommandations de vos amis et associés si vous le pouvez, mais sinon, tenez compte de l’expérience, de la transparence et du professionnalisme. Le meilleur agent ne sera pas le moins cher, mais ses honoraires doivent être considérés comme un investissement dans la tranquillité d’esprit d’un avenir où votre maison ne se désagrège pas.
Parmi les très nombreux éléments à prendre en compte, voici quelques catégories pour vous aider à vous concentrer et à commencer votre liste de contrôle :
1. Taille
Cela a de l’importance ! Si vous n’avez jamais vécu dans un appartement ou une copropriété, vous pouvez vous sentir limité et à l’étroit, mais n’oubliez pas qu’il y a aussi des espaces communs à utiliser. Réfléchissez à l’espace que vous utilisez actuellement et demandez-vous s’il est suffisant. Mesurez-le. Les appartements en copropriété en Thaïlande sont décrits avant tout en termes de superficie en mètres carrés, et une fois que vous connaissez vos exigences en matière de taille, vous pouvez sérieusement affiner votre recherche de l’espace adéquat.
2. Fourchette de prix
Quel est le montant maximum que vous pouvez dépenser ? Jusqu’où pouvez-vous descendre avant de compromettre sérieusement votre qualité de vie ? Avec une taille et une fourchette de prix en tête, un agent devrait déjà être en mesure de vous présenter d’excellents choix, dont un ou plusieurs devraient susciter votre intérêt.
3. Emplacement
Vous recherchez un quartier particulier de la ville ? Un certain point de vue ? Ces éléments sont faciles à limiter, mais la localisation (x3) ne se résume pas à cela. Quelles sont les autres choses que vous souhaitez trouver dans le quartier, comme les magasins, les transports, l’école pour les enfants ou un bon pub local ? Quelle est la distance entre ces services et l’immeuble en question ? N’oubliez pas de visiter le quartier pour voir à quoi ressemble la vie locale. Visitez un lieu à plusieurs reprises, de jour comme de nuit, et surtout aux heures de pointe, pour voir comment l’atmosphère locale change. Si vous achetez votre appartement avec l’intention de le louer, n’oubliez pas que l’emplacement sera extrêmement important et déterminera en grande partie le montant du loyer que vous pourrez percevoir.
4. L’âge
Les condominiums peuvent être achetés à trois stades différents de leur vie, et chacun d’entre eux présente des avantages et des inconvénients. Les appartements “en construction” sont achetés directement au promoteur, généralement à des prix intéressants.nIl peut être dangereux que le projet ne se termine pas et des vérifications sur les constructeurs doivent être faites. Ils peuvent être soumis à des retards et même à un risque potentiel de faillite du promoteur, qui vous laisserait les mains vides.
Les condominiums neufs et terminés, même s’ils ne sont pas aussi bon marché que les appartements sur plan, restent généralement une bonne affaire, car le promoteur essaie généralement de les vendre le plus rapidement possible pour amortir les frais de construction. Ils sont terminés et donc disponibles pour une inspection détaillée, ce qui vous permet de voir exactement ce que vous obtiendrez. De plus, tout est brillant et neuf et devrait donc vous permettre de vivre longtemps dans votre maison. Là encore, vous traitez avec le promoteur directement ou par l’intermédiaire d’une agence de vente. Vous avez souvent une garantie car les immeubles sont neufs.
Les appartements anciens peuvent vous coûter plus cher. Vous achetez un appartement bien situé et que vous avez établi des relations avec la société de gestion. Dans ce cas, vous traiterez avec l’ancien propriétaire en tant que vendeur, qui fera probablement appel à un agent immobilier. Les bonnes affaires peuvent provenir de gens pressé de vendre. Par exemple des vendeurs qui se trouvent dans l’obligation de retourner brusquement dans leur pays d’origine. Désolé pour leur malheur mais c’est un moyen de faire une bonne affaire.
Examinez les annonces dont le prix de vente a baissé sur une courte période. La situation inverse, potentiellement désastreuse, est celle où le vendeur en a tellement marre de l’endroit qu’il est prêt à vendre à bas prix juste pour partir rapidement. La bonne nouvelle, c’est qu’en enquêtant lentement, systématiquement et minutieusement, vous éliminerez probablement ces mauvaises affaires, car le vendeur s’affolera de plus en plus au fur et à mesure que vous approfondirez la question.
Un dernier point à prendre en compte en ce qui concerne les appartements d’occasion est que tout bâtiment de plus de 20-25 ans en Thaïlande pourrait devenir un problème dans les 10-20 prochaines années, et s’il s’agit de votre maison de retraite, vous ne voudrez pas avoir à vous occuper d’un bâtiment qui tombe en ruine. D’autre part, un immeuble qui a cinq ans d’existence devrait déjà avoir une relation positive avec une société de gestion et des résidents établis. N’oubliez pas que, quelle que soit la qualité de l’appareil, il ne vaudra pas grand-chose dans un bâtiment en mauvais état.
5. L’entretien après avoir acheter un condominium en Thaïlande
Quel est l’aspect du bâtiment dans les parties communes ? Est-il propre et en bon état ? Les ascenseurs sont-ils en bon état ? Des odeurs étranges flottent-elles dans l’air ? Renseignez-vous auprès du vendeur sur les horaires de nettoyage et l’entretien général et assurez-vous que les frais que vous paierez à la société de gestion en valent la peine.
6. Décoration
La plupart des appartements sont conçus pour attirer le plus grand nombre et en offusquer peu. Si vous êtes très sensible à l’esthétique de votre environnement, n’oubliez pas de faire savoir à votre agent ce que vous aimez et ce que vous ne supportez pas. Peut-être voulez-vous une piscine, ou être dans un coin particulier? Sachez expliquer
7. Voisins et bruit
Renseignez-vous sur vos voisins pour savoir si vous vous plairez dans le quartier de la copropriété. Les propriétaires sont généralement plus respectueux de leurs voisins et de l’immeuble que les locataires qui n’ont pas d’intérêt direct. Les Thaïlandais apprécient généralement plus que de nombreux ressortissants étrangers le mode de vie communautaire, qui consiste notamment à partager la musique et les odeurs de cuisine avec d’autres unités. Pour certains, cela donne un grand sens de la communauté, tandis que d’autres se sentiront plus à l’aise dans un bâtiment où une grande proportion d’étrangers se tiennent tranquilles. Si vous êtes particulièrement sensible au bruit, testez l’isolation acoustique en mettant la chaîne stéréo de votre logement potentiel à fond et en l’écoutant à l’extérieur dans le couloir – cela équivaut à ce que vous pourriez entendre de vos voisins pendant que vous essayez de dormir !
8. Sécurité
Il est normal qu’un agent de sécurité endormi soit présent 24 heures sur 24 et que les portes communes soient munies de cartes d’accès, mais certains immeubles proposent un système de vidéosurveillance dans une cabine de sécurité pour surveiller également les couloirs. Les femmes sont généralement plus préoccupées par les questions de sécurité que les hommes. Si vous êtes un acheteur masculin, demandez à une amie de vous accompagner lors d’une visite et donnez-lui son avis.
9. Caractéristiques
Certains acheteurs se contenteront d’un endroit où poser leur tête et cuisiner un ou deux repas, mais les immeubles de copropriété offrant des piscines, des centres de remise en forme et des salles de jeux existent parce que certains souhaitent disposer de toutes ces commodités chez eux. Le partage de ces caractéristiques avec d’autres propriétaires peut représenter une opportunité que vous n’auriez jamais pu saisir seul. Cependant, de nombreux acheteurs ne veulent pas payer des prix plus élevés et des frais supplémentaires pour des objets qu’ils n’utiliseront jamais ou qu’ils sortent intentionnellement pour les utiliser.
10. Questions d’argent
Le prix est un facteur important dans toute transaction immobilière majeure, et il peut être un problème plus important pour les ressortissants étrangers que pour les Thaïlandais, car le financement est rarement disponible ou difficile pour les non-Thaïlandais. Les prix peuvent varier de 100 à 200 fois le loyer mensuel d’un bien similaire. Si vous envisagez de vous installer en Thaïlande pour une courte période, vous devrez certainement prendre en compte le calcul entre la location et l’achat, d’autant plus que vous devrez disposer de tout l’argent nécessaire pour un “achat au comptant”. L’acompte représente généralement 10 à 30 % du prix de vente total et est nécessaire pour vous réserver la vente. Il est conseillé de verser cet acompte en Thaïlande lorsque vous venez acheter un appartement, afin de ne pas rater d’occasions, et de verser le reste plus tard, lorsque le contrat est prêt.
Pour transférer ces fonds, puis les fonds ultérieurs dont vous aurez besoin pour acheter l’unité que vous avez choisie, vous devez effectuer un transfert de la monnaie étrangère vers un compte thaïlandais où les fonds seront convertis en monnaie thaïlandaise (à moins que l’étranger ne vive déjà en Thaïlande). Ces transferts de fonds doivent porter la mention “for the purpose of condominium purchase” (écrivez-la lorsque vous transférez l’argent), puis la banque destinataire émettra des certificats FET (Foreign Exchange Transfer) pour les montants supérieurs à 20 000 USD. Vous pouvez obtenir une lettre de confirmation pour les petits montants. Il est important d’obtenir des certificats pour chaque versement au nom légal exact de l’acheteur, car ils seront nécessaires si vous décidez de vendre ou de transférer la propriété de votre logement et de transférer l’argent à l’étranger.
Si vous vendez et souhaitez transférer l’argent dans votre pays, votre banque thaïlandaise vous le demandera probablement :
Une copie de ces documents:
* accord de vente auprès du service foncier (ou land department)
* formulaire FETF lorsque vous avez transféré l’argent en Thaïlande pour acheter votre condominium (copie)
* titre de propriété de la copropriété
* votre passeport
N’oubliez pas que vous devez envoyer l’argent EN MONNAIE ÉTRANGÈRE en THAÏLANDE. Il s’agit de n’importe quelle devise étrangère, dollars, euros, pesos, mais n’envoyez pas l’argent en “bahts”. Ici, en Thaïlande, la devise étrangère sera convertie en bahts. Si vous envoyez des bahts thaïlandais en Thaïlande, vous ne pourrez pas enregistrer le condominium en tant qu’étranger car vous ne respecterez pas la loi.
Enfin, il y a des frais à payer au gouvernement, comme dans toute transaction d’une certaine importance. Trois frais différents sont prélevés sur les transactions de vente d’appartements en pourcentage du prix d’achat : les frais de transfert (normalement 2 %), la taxe professionnelle (normalement 3,3 %) et le droit de timbre (environ 0,5 %). Assurez-vous de connaître non seulement le montant de ces frais, mais aussi la partie qui en est responsable en vertu de votre contrat. Il peut s’agir du vendeur, de l’acheteur, de 50-50%, etc.
La vente
C’est là que l’intervention d’un avocat et/ou d’un agent devient cruciale. Si vous avez trouvé la maison de vos rêves et que tout est conforme à votre liste de contrôle, y compris les négociations sur le prix si possible, il est temps de conclure un contrat qui protégera vos intérêts pour la transaction et pour votre avenir en tant que propriétaire. Il sera plus sage de contacter un cabinet d’avocats AVANT de signer un contrat et AVANT de verser un acompte. Les avocats peuvent vous faire économiser de l’argent lors de l’achat d’un condominium en Thaïlande. Ils peuvent être en mesure de négocier avec le vendeur, d’éviter des erreurs coûteuses, de modifier un accord pour mieux protéger vos droits.
Si vous achetez auprès d’un promoteur, celui-ci devrait disposer d’un modèle de contrat standard déjà établi, dans lequel vous n’aurez qu’à indiquer les détails spécifiques de votre logement, tandis qu’avec un vendeur privé, il est normal de travailler ensemble pour établir un contrat de réservation ou d’option d’achat. Dans tous les cas, demandez TOUJOURS à un avocat ou à un agent immobilier expérimenté de lire votre contrat ou de vous aider à en rédiger un. Si le contrat est déjà signé, il peut être difficile pour un cabinet d’avocats d’en modifier certaines clauses.
Le contrat établira le prix de vente de l’unité, détaillera le calendrier de reprise et établira des pénalités pour l’acheteur et le vendeur si l’un ou l’autre n’honore pas l’accord. Il précise également qui est responsable des frais de transfert nécessaires à la réalisation de la transaction. Il est normal qu’ils reviennent au vendeur, mais cela peut changer dans certains cas – assurez-vous de savoir qui est censé payer.
Sachez utiliser un avocat avant le transaction et non après la signature.
Avant la remise d’un dépôt, vous devez demander à un avocat de vérifier la partie la plus importante de la transaction, à savoir vérifier auprès du bureau foncier qui est le véritable propriétaire du terrain et que son nom coïncide avec celui du vendeur sur le titre de propriété du terrain.
Si tout se passe bien, vous pouvez remettre votre dépôt à l’avocat qui le conservera en dépôt fiduciaire (c’est-à-dire qu’il sera légalement détenu par un tiers jusqu’à ce que les conditions de l’accord soient remplies). Vous et le vendeur signerez un contrat de vente et d’achat, ce qui permettra à l’avocat de préparer les documents de vente nécessaires à l’enregistrement de la transaction. Cela peut prendre quelques jours, mais vous pouvez régulièrement prendre jusqu’à 1 à 2 mois à compter de la date du dépôt, ce qui vous donnera le temps de transférer le reste de votre argent en Thaïlande pour effectuer l’achat. Lorsque les documents sont prêts, vous, l’acheteur, le vendeur et votre avocat devez vous rendre ensemble au bureau foncier pour procéder au transfert du titre foncier. Les transferts peuvent également être effectués avec une procuration, mais nous préférons que toutes les parties soient présentes.
À partir de ce moment, vous devenez le propriétaire légal de la copropriété et vous pouvez reprendre possession de votre bien selon le calendrier prévu dans votre contrat. Et profitez-en, car vous avez fait tout ce travail, toutes ces recherches et vous avez déboursé une grosse somme d’argent pour pouvoir vous asseoir et vous détendre dans votre nouvelle maison pour les années à venir !
A propos des lois et des modifications :
Loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979)
Cette première loi sur les condominiums en Thaïlande est entrée en vigueur en raison des problèmes et des conflits liés à la propriété et aux droits de propriété dans les zones municipales où le code commercial et civil de Thaïlande ne pouvait pas résoudre tous les problèmes, et surtout en raison de certaines propriétés des condominiums, comme leur indivisibilité.
Loi sur les condominiums n° 2 B.E. 2534 (1981)
En 1981, il y a une des modifications de la loi sur les condominiums. Elles permettent aux étrangers et aux entités étrangères d’acheter des condominiums afin de soutenir les investissements étrangers.
Publiée dans la Gazette gouvernementale n° 2534/171 /1por/30 de septembre 1991.
Loi sur les condominiums n° 3 B.E. 2542 (1999)
Le gouvernement souhaitait modifier la méthode de propriété des unités de condominium par des étrangers ou des entités étrangères afin de s’adapter à la loi sur le contrôle des devises étrangères, qui réglemente et contrôle les devises étrangères importées. Le pourcentage de propriété détenu par les étrangers dans les condominiums a également été modifié pour faciliter les ventes et renforcer l’investissement dans le secteur immobilier.
Publiée dans la Gazette du Gouvernement n° 2542/31 Kor 1/ dd. 27 avril 1999.
Règlement ministériel n° 8 (B.E. 2543) pris en vertu de la loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979).
Journal officiel n° 117 du 4 octobre 2000. Donné le 29 septembre 2000
Ce règlement ministériel classe la ville de Pattaya comme une autre zone de gouvernement local, en dehors de la métropole de Bangkok et d’autres juridictions municipales, pour permettre aux étrangers et aux entités étrangères de posséder des condominiums dépassant la limite de 49 % de la superficie totale de l’immeuble en copropriété. En outre, l’article 19 bis, paragraphe 2, de la loi sur les condominiums B.E. 2522 a été modifié par la loi sur les condominiums n° 3 B.E. 2542 concernant l’établissement d’autres zones gouvernementales.
Acte ministériel n° 9 B.E. 2543 pris en vertu de la loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979)
Gazette gouvernementale n° 117 Section 91 Kor du 4 octobre 2000. Donné le 29 septembre 2000
Loi sur les condominiums n° 4 B.E. 2551 (2008)
Il s’agit de la dernière loi sur la copropriété de 2008.
