Contrat de bail Thaïlande

Lorsqu’il s’agit de louer un bien immobilier en Thaïlande, il convient d’être attentif aux détails et de connaître les lois en vigueur. Veillez toujours à vérifier les dimensions de la zone de la propriété, à fixer des accords sur le prix, la durée du bail, le paiement et les conditions d’utilisation. Un bon contrat de location en Thaïlande protégera vos droits. Demandez à un cabinet d’avocats réputé d’en rédiger un et évitez les modèles, car ils ne sont pas faits sur mesure et peuvent provenir de documents très anciens utilisés et réutilisés. Le droit évolue et les bons cabinets d’avocats améliorent leurs contrats,

Par Sebastian H. Brousseau, LL.B., B.Sc., Directeur général de ThaiLawOnline.com

Recherche de propriétés

L’endroit le plus simple pour commencer votre recherche de biens immobiliers est l’Internet. Le site DDproperty.com propose de nombreuses annonces immobilières dans toute la Thaïlande. Un autre est Propertyhub et vous pouvez également consulter les places de marché sur Facebook.

Ces sites vous permettent d’appliquer des filtres de recherche tels que le prix, la localisation et le type de bien. Il propose également des menus en thaïlandais et en anglais. Vous pouvez également utiliser Facebook pour rechercher des biens immobiliers. Il existe de nombreux groupes qui publient des annonces de location. Il est également possible de rechercher des biens à louer sur la place de marché Facebook.

Cependant, la meilleure solution consiste souvent à parcourir les rues et à trouver des biens à louer. De nombreux biens immobiliers ne sont tout simplement pas répertoriés en ligne. De même, vous pouvez souvent trouver des biens moins chers en vous déplaçant en voiture dans la région où vous souhaitez séjourner. Personnellement, j’aime conduire la nuit car tous les magasins sont fermés et il est plus facile de voir les panneaux de location sur les maisons et les magasins. Vous devrez chercher des panneaux écrits en thaï qui indiquent “chao” (ให้เช่า), ce qui signifie “à louer”. En général, ces panneaux sont accrochés à l’extérieur de la propriété elle-même et ne comportent pas d’autres informations qu’un numéro de téléphone.

N’oubliez pas que si vous trouvez une propriété qui vous plaît et que vous n’avez qu’un numéro de téléphone à contacter, il est très peu probable que le propriétaire parle anglais. Vous souhaiterez que quelqu’un qui parle thaïlandais contacte le propriétaire en votre nom.

Options de location et taxes

Un contrat de location peut être rédigé en thaïlandais, en anglais ou dans les deux langues. Mais il faut l’écrire. Il est tout à fait normal de verser un acompte deux mois à l’avance, mais c’est à vous de négocier.

Si votre bail est d’une durée de 3 ans ou plus, il doit, selon la loi, être enregistré auprès des autorités thaïlandaises. Il s’agit d’une location de biens et une clause stipule qu’un bail de 3 ans ou plus doit être enregistré pour être exécutoire. Il s’agit de l’article 538 du code civil et commercial thaïlandais. Notez que le département des terres a ses propres formulaires. Toutefois, les cabinets d’avocats devraient normalement être en mesure de rédiger un bail et/ou un avenant qui vous protégera davantage.

Contrat de bail Thaïlande – Plus de 3 ans doit être enregistré pour lier les tiers

Lors de l’enregistrement du contrat de bail auprès du service foncier local, un document rédigé en thaïlandais est nécessaire. En général, ils établissent leur propre document d’une page qui mentionne le nom du propriétaire et le nom du locataire. La durée du contrat, le prix et les éventuels contacts supplémentaires pour le bien sont également mentionnés.

Il est rare que le service foncier inclue des clauses supplémentaires dans sa documentation. S’il existe des clauses convenues pour le bail, elles doivent être stipulées dans le contrat initial avec le propriétaire. Pour un bail de courte durée, la plupart des Thaïlandais utilisent un formulaire de contrat général. Ce formulaire est disponible dans tous les bureaux du Land Department, mais il n’est rédigé qu’en thaï.

Si vous louez déjà un bien et que vous souhaitez continuer à le faire, il est possible de renouveler le contrat sur une base annuelle. Toutes les négociations peuvent être menées entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) en ce qui concerne le prix et le paiement. Les contrats de location ou de bail annuels sont utilisés pour des biens tels que les appartements, les maisons en rangée et les maisons individuelles.

La négociation est toujours possible

Vous pouvez négocier les rénovations que vous avez l’intention d’effectuer et qui peuvent faire baisser le prix. À plus long terme, le bailleur peut s’en réjouir et vous offrir un mois gratuit ou autre chose. Toutefois, un contrat de bail à long terme en Thaïlande doit être correctement rédigé par un cabinet d’avocats. C’est le meilleur moyen de protéger le locataire, qui peut vivre/utiliser le bien pendant 10 à 30 ans avec une option de renouvellement.

Pour qu’un contrat de bail à long terme – plus de 3 ans – soit exécutoire (opposable aux tiers), il doit être enregistré auprès du service foncier. Cela signifie qu’elle ne peut se faire qu’avec un titre de propriété de type “Nor Sor Sam” et/ou plus élevé, comme une chanotte. Une taxe unique sera demandée par le gouvernement à hauteur de 1,1 % du prix total du bail pour toute la durée du bail.

Maximum 30 ans avec une option de renouvellement pour un bail normal

La durée maximale d’un bail est de 30 ans, conformément au code civil thaïlandais. Toutefois, un bail commercial d’une durée maximale de 50 ans peut être conclu en vertu d’une autre loi. Le gouvernement thaïlandais a souvent proposé de prolonger la durée maximale du mandat de 30 ans. Malheureusement, jusqu’à présent, il n’y a eu que des paroles en l’air.

Pour être honnête, je n’ai jamais enregistré de bail en 30 ans, depuis 2006, en travaillant avec des avocats thaïlandais. Nous avons conclu des baux commerciaux, des baux entre partenaires, entre entreprises, entre Thaïlandais, entre Thaïlandais et entreprises, entre Thaïlandais et étrangers, entre partenaires homosexuels, et tout ce que vous pouvez imaginer, mais jamais plus de 30 ans.

Actuellement, la loi prévoit clairement une durée maximale de 30 ans avec UNE option de renouvellement. L’article 538 (Code civil et commercial de Thaïlande, ci-après “CCCT”) stipule cette condition et précise que tout bail d’une durée supérieure à 3 ans DOIT être enregistré auprès du département foncier.

Le bail de 30 ans avec option de renouvellement est un accord juridique sûr et sécurisé. Cependant, il est conseillé d’avoir un document écrit attestant que le bail a été payé à l’avance.

Vous trouverez ici un texte officiel sur le bail de 30 ans, mais il est très basique, sans grande protection et uniquement en anglais :

https://www.dol.go.th/registry/English%20Language%20Information/5.pdf
Quelle que soit la durée du bail, il est utile de disposer d’une sorte de reçu écrit, afin que le propriétaire ne puisse pas prétendre ultérieurement qu’il n’a pas été payé.

Par exemple, un étranger a l’intention d’investir 3 millions de THB dans un bien immobilier. Comme ils ne peuvent pas être propriétaires du terrain, ils acceptent de le louer pour 30 ans au prix de 1,5 million de THB, et de le renouveler pour 30 ans supplémentaires au même prix. Le propriétaire doit fournir un reçu écrit de 3 millions de THB reçus. Sans ce reçu, l’étranger est à la merci des revendications du propriétaire. Les 30 premières années seront enregistrées pour un montant de 1,5 million, de sorte que les taxes s’élèveront à environ 16 500 THB.

Cela vaut pour les 30 premières années et un autre enregistrement sera nécessaire pour les 30 années suivantes, mais il ne peut généralement pas être effectué avant que 27 ans ne se soient écoulés depuis les 30 premières années.

Là encore, chaque département foncier peut avoir des politiques et des procédures différentes, mais c’est généralement la règle. Notez que j’ai vu une Chanotte avec deux immatriculations de 30 ans l’une après l’autre. Soixante ans en une seule fois. Il s’agissait d’une Chanotte de Phuket, et je n’ai jamais rien vu de tel en 14 ans de droit en Thaïlande.

TAXES SUR LES CONTRATS DE LOCATION EN THAILANDE

En ce qui concerne les taxes foncières, il n’y a pas de différence entre un ressortissant thaïlandais et un étranger en tant que locataire. Pour tout contrat de location, le nom du locataire est inscrit au dos du titre de propriété comme étant celui du locataire et les taxes sont les mêmes. Si vous ne comprenez pas les taxes sur les baux à long terme au département des terres, voici un autre exemple. Comme nous l’avons expliqué, la taxe foncière affectée au bail est de 1,1 % du montant TOTAL du contrat de bail. Par exemple, un contrat de location de 10 ans à 10 000 THB par mois donne un total de 1 200 000 THB.

Les taxes prélevées s’élèvent à 1,1 % du montant total de 1 200 000 THB, soit 13 200 THB. De plus, ce montant est une taxe unique. Il couvre toute la durée du bail. Les taxes doivent être payées directement au service foncier lors de l’enregistrement du bail et, à l’heure actuelle, le service foncier n’accepte que les espèces. En revanche, les baux commerciaux sont soumis à des taxes mensuelles de 12,5 % du total mensuel. Cette somme doit être payée directement au Land Department.

Cette taxe mensuelle est appliquée pendant toute la durée du contrat de bail commercial. En fin de compte, les taxes cumulées sur un bail commercial seront beaucoup plus élevées que sur un bail résidentiel. À moins que le gouvernement ne modifie les lois actuelles, ce dont il parle depuis des années.

Clauses, conditions et considérations supplémentaires

De nombreux propriétaires refusent de conclure un bail de plus de trois ans. C’est généralement le cas parce que le propriétaire souhaite éviter de payer l’enregistrement du bail. Étant donné que la plupart des contrats de location à court terme sont conclus uniquement entre le bailleur et le locataire, il n’y a pas de documents “officiels” et le propriétaire n’est pas tenu de déclarer les revenus supplémentaires (il devrait le faire, mais en réalité, il ne le fait pas).

Ils utiliseront des formulaires sans clauses de sous-location. Ils demanderont un acompte de deux mois payé à l’avance. Dans le pays, les maisons meublées sont rares, sauf peut-être à Bangkok ou dans les endroits très fréquentés par les touristes.

AIRBnB et TM30

Toutefois, cette situation n’est plus aussi fréquente qu’auparavant. La nouvelle réglementation en matière d’immigration, qui oblige les propriétaires à déclarer si un ressortissant étranger réside dans leur propriété, a réduit cette échappatoire fiscale. Les hôtels et les maisons d’hôtes appartenant à des Thaïlandais sont également furieux contre les personnes qui louent par l’intermédiaire d’Airbnb et qui ne paient pas d’impôts, n’ont pas de licence d’hôtel et/ou travaillent illégalement sans permis de travail. Sachez que Koh Samui et Ao Nang ont fait l’objet de descentes de police avant Covid et que de nombreux étrangers ont dû cesser de faire des affaires avec AirBNB ou d’autres.

L’une des conséquences de la nouvelle réglementation est que moins de propriétaires thaïlandais sont disposés à louer à des étrangers. Nous l’avons vu avec le TM30 en 2019. Heureusement, le TM30 a été modifié par le gouvernement en 2020 en raison de la pression des médias. (article 38 de la loi sur l’immigration). Monsieur Sébastien H. Brousseau a travaillé avec de nombreux étrangers et d’autres personnes pour aider les étrangers qui ne voulaient pas voir les anciennes réglementations remises en place.

DROIT DE SOUS-LOCATION

Si le contrat de location ne contient pas de clause relative au droit de sous-location, il est illégal de sous-louer. Il s’agit d’une clause importante à laquelle il faut penser si vous envisagez de conclure un bail à long terme. (article 544 CCCT)

Un bail est transmissible aux héritiers s’il fait l’objet d’une clause explicite dans le contrat de bail. Cela signifie que si vous avez un contrat de location de 30 ans et que vous avez payé à l’avance, mais que vous décédez après 10 ans, le solde de vos 20 ans peut être transféré à vos héritiers, qu’ils soient étrangers ou thaïlandais. Les contrats de location entre époux sont souvent refusés par les services fonciers. Dans de telles situations, il existe d’autres conventions telles que l’usufruit, la propriété superficiaire selon la loi thaïlandaise, ou le droit d’habitation, qui peuvent être utilisées. Même les nouveaux droits de Sap Ing Sith depuis 2019.

ThaiLawOnline estime qu’en droit civil, un droit réel (attaché à une chose) est plus fort qu’un droit personnel (attaché à une personne). Par conséquent, un contrat d’usufruit en Thaïlande a tendance à être très fort et puissant et pourrait être préférable à un bail, mais chaque situation est différente. Vous devez vérifier l’âge des personnes, la durée du mandat, ce qu’elles souhaitent accomplir, ce qui se passera à leur décès, la valeur du bien, l’emplacement du bien, le titre de propriété du bien, et bien d’autres choses encore.

Certains biens immobiliers ont un prix fixe pour les services publics tels que l’eau ou l’électricité. Le prix fixe peut être plus élevé que le prix normal pour l’utilisation de ces services. Cela doit être stipulé comme une condition du contrat de bail en Thaïlande.

Toutefois, une nouvelle loi vise à protéger les locataires dans le cas où le propriétaire loue plus de 10 logements en même temps :

https://www.khaosodenglish.com/news/2018/03/13/thai-law-what-landlords-must-quicklydo-or-go-to-jail/

CLIMATISATION ET AUTRES

Soyez prudent si vous installez la climatisation, si vous ajoutez une structure ou si vous investissez de l’argent supplémentaire dans le bien locatif. Ceux-ci peuvent faire partie de la propriété et donc devenir la propriété du propriétaire. Il s’agit là encore d’un point qui devra être souligné et stipulé dans le contrat de bail.

Tout bail ou contrat de location peut devenir nul et non avenu. Normalement, cela résulte d’une rupture de contrat, du non-paiement du loyer ou des impôts, de l’utilisation du bien à des fins illégales ou immorales, etc.

STRUCTURE COMPLEXE DE L’ACCORD DE BAIL EN THAILANDE

N’oubliez pas que le non-respect du contrat de location est une faute dont le locataire et le propriétaire peuvent tous deux se rendre coupables. C’est une autre raison pour laquelle il peut être extrêmement utile de faire appel à un cabinet d’avocats pour élaborer votre contrat de bail.
Un exemple récent nous vient de Phuket. Certains projets proposaient des baux de 30 ans avec une option de 3 renouvellements.

Ce système impliquait qu’une société possède le terrain et contrôle les baux, les étrangers étant propriétaires des structures sur le terrain, comme une maison. Elles ont été annulées par la cour d’appel de Phuket. L’affaire est actuellement devant la Cour suprême. Les mécanismes utilisés pour les baux garantis sont pour l’instant considérés comme nuls :

Enfin, en ce qui concerne les condominiums, la location à long terme ou l’achat par l’intermédiaire d’un tiers n’est jamais la meilleure option pour les étrangers. Comme les étrangers peuvent légalement posséder un condominium, la meilleure option est la pleine propriété, ou freehold, plutôt que le leasehold.

Comme pour la plupart des choses en Thaïlande, il est préférable de consulter un spécialiste. Un avocat peut vous aider avant de conclure ou de signer un contrat de location. Une fois signé, l’accord est contraignant pour les deux parties. Toute modification du contrat sera incroyablement difficile à mettre en œuvre. Une consultation rapide avant la signature d’un accord est généralement peu coûteuse et facile à réaliser. De même, la rédaction d’un contrat de bail à long terme est un service couramment fourni par les cabinets d’avocats en Thaïlande.

D’autres dispositions, telles que la séparation d’un bail et d’un avenant, sont mieux gérées par un avocat. Le bail comportera les clauses et informations de base et sera remis au service foncier. L’avenant restera privé et donnera des droits supplémentaires au locataire étranger.

ADDENDUM

Un avenant peut comporter une option d’achat et un renouvellement automatique. Nous aimons ajouter une déclaration d’intention de renouvellement qui liera les héritiers en cas de décès du bailleur. Nous espérons que ces informations vous ont permis de mieux comprendre les contrats de bail et de location en Thaïlande. Nous aborderons d’autres types de contrats, comme l’usufruit, dans de prochains articles. Nous approfondirons également la question de l’utilisation des biens, de la propriété et des accords dans de prochaines vidéos exclusives, ainsi que dans nos séminaires en ligne.

Pour de plus amples informations ou questions, veuillez contacter info@thailawonline.com ou visiter notre site web. Si vous êtes prêt à conclure un bail, envoyez un courriel à lease@thailawonline.com. Vous recevrez une réponse automatique vous expliquant tout ce dont nous avons besoin. Vérifiez vos spams si vous ne les recevez pas dans les 1 ou 2 minutes qui suivent. Un accord rapide, efficace et professionnel à moindre coût.

Department of Land in Thailand (site web en anglais)