Tout ce que vous vouliez savoir sur la convention d’usufruit en Thaïlande.
Rédigé en mars 2008. Mise à jour en mai 2020. Par Sebastian H. Brousseau, LLB, B.Sc. Directeur général de ThaiLawOnline.com
Comme vous le savez probablement, le code foncier interdit aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande. Il existe quelques rares exceptions à cette règle (investissement de 40 millions de bahts, approbation du BOI, etc.) C’est pourquoi de nombreux étrangers cherchent à sécuriser un investissement immobilier ou, du moins, à obtenir le droit de jouir d’un bien immobilier même s’ils n’en sont pas les propriétaires “à part entière”. Une convention d’usufruit peut vous donner ce droit : celui de posséder et de jouir d’un bien immobilier sans en être le propriétaire à part entière. Et c’est parfaitement légal.
HISTOIRE
Un usufruit est un droit réel (“réel” signifie en droit civil “attaché à une chose”) qui trouve son origine dans le droit romain. En droit romain, la femme n’entrait pas légalement dans la famille de son mari. Au décès de son mari, l’épouse n’avait aucun droit de succession sur l’héritage. Pour contourner cette injustice, le droit romain a créé le droit d’usufruit. Cet usufruit donnait à la veuve la possibilité de jouir des biens de son mari après sa mort, même si elle n’en était pas l’héritière et la propriétaire. Les biens ont été normalement dévolus aux enfants à ce moment-là. Ce droit d’usufruit est également connu en droit civil et la Thaïlande l’a adopté.
Par essence, le droit d’usufruit est temporaire et trouve son origine dans les relations familiales.
QU’EST-CE QU’UNE CONVENTION D’USUFRUIT EN THAILANDE ?
Les contrats d’usufruit sont régis par les articles 1417 à 1428 du CCCT. Un usufruit est un droit accordé par le(s) propriétaire(s) du terrain/de la maison en faveur d’un usufruitier, en vertu duquel cette personne a le droit de posséder, d’utiliser et de jouir des avantages d’un bien immobilier (article 1417 du CCCT). L’usufruitier a le droit de gérer le bien (art. 1414 du CCCT). Il peut s’agir d’un terrain, d’une maison ou des deux.
Un usufruit est un droit réel (réel signifie en droit civil = attaché à une chose) qui trouve son origine dans le droit romain et le droit civil. Le détenteur d’un usufruit, appelé “Usufructury”, a le droit d’utiliser, de posséder et de jouir du bien, ainsi que le droit de percevoir les bénéfices des fruits du bien. L’usufruitier peut être une personne ou une entité (par exemple une société).
La propriété en droit civil
En droit civil, un bien est divisé en trois parties. Ils sont appelés en latin “usus” (usage), “fructus” (fruits) et “abusus” (abus). Le mot Usufruit est normalement inconnu dans les pays du Commonwealth. Il combine les deux premières parties de la propriété en droit civil, l’usus (l’usage, ou la possession) et le fructus (les fruits, ou comme nous le verrons, plus ou moins les “profits”). En français, il est appelé “usufruit” et en thaïlandais “See-tee-kep-kin”. Il est intéressant et utile de savoir que le droit civil thaïlandais s’est largement inspiré du droit civil français. (voir “l’œuvre de codification au Siam” par René Guyon, 1919).
En droit civil, le propriétaire qui donne l’usufruit est appelé en français “nu-propriétaire” ou en anglais “naked-owner”. Cela signifie que le propriétaire n’a rien d’autre que la propriété : Il ne peut pas utiliser son bien, même s’il en est le propriétaire. Outre la possession et la jouissance du bien, l’usufruitier a également le droit légal d’utiliser le bien qui appartient à une autre personne et d’en tirer des avantages, pour autant que le bien ne soit pas endommagé. Le terme “fruits” doit être compris dans son sens naturel (fruits, bétail, etc.) et/ou dans son sens juridique (loyer, etc.).
Si vous souhaitez utiliser ce droit à des fins industrielles, sachez que des taxes peuvent être exigées.
Voyons quelques exemples de conventions d’usufruit en Thaïlande.
EXEMPLES
Imaginez que vous ayez un usufruit sur un terrain, un verger. Les pommes (fruits naturels) seront votre patrimoine et n’appartiendront pas au “vrai” propriétaire du terrain. Mais de nos jours, les fruits sont plus ou moins des fruits légaux, comme le loyer d’un bail. L’article 148 du CCCT définit ce que peuvent être les fruits légaux en Thaïlande : “Les fruits légaux désignent une chose ou un intérêt obtenu périodiquement par le propriétaire d’une autre personne pour l’utilisation de la chose ; ils sont calculés et peuvent être acquis au jour le jour ou selon une période de temps déterminée.
Imaginez maintenant que vous ayez une petite amie thaïlandaise. Elle achète le terrain et vous donne gratuitement un usufruit sur ce terrain. Cela signifie que vous pouvez jouir de ce bien, même lui demander de quitter le bien, que vous pouvez le sous-louer et toucher l’argent du loyer, et ce, jusqu’à la fin de votre vie. Il n’est PAS limité à 30 ans maximum. De plus, si vous décidez de construire sur ce terrain, il est possible que vous soyez pleinement propriétaire des bâtiments et des constructions. Il s’agit vraiment d’un droit fort.
LA FIN D’UN CONTRAT D’USUFRUIT
En Thaïlande, un usufruit peut être créé pour une durée limitée (5 ans, 10 ans, etc.) ou pour la durée de vie de l’usufruitier. (art. 1418 du CCCT). Si aucune durée n’a été fixée, il est présumé que l’usufruit dure toute la vie de l’usufruitier. Dans tous les cas, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier.
L’USUFRUITIER PEUT LOUER LE TERRAIN/LA MAISON
L’usufruitier a le droit de jouir, d’utiliser et de posséder la terre. Il/elle agit comme le véritable propriétaire mais ne peut pas vendre ou détruire la propriété car il/elle n’en est PAS le propriétaire à part entière. Toutefois, il peut transférer ses droits sur le terrain/la maison à un tiers. Même si l’Usufruit prend fin au décès de l’Usufruitier (ou à une période déterminée), l’Usufruitier peut louer le terrain à une tierce partie et ce deuxième accord ne prendra PAS fin au décès de l’usufruitier, conformément à l’arrêt 2297/1998 de la Cour suprême : “il n’est pas nécessaire que le bailleur soit le propriétaire du bien”.
L’usufruitier peut ainsi accorder un bail de trente ans à un tiers. De cette manière, vous pouvez transmettre vos droits à vos enfants ou à d’autres membres de votre famille, même après votre décès, si le bail a été conclu avant votre décès. N’oubliez pas que tous les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés auprès du service foncier et que des taxes doivent être payées.
INSCRIPTION
En vertu d’une décision de la Cour suprême de Thaïlande, tous les contrats d’usufruit doivent être enregistrés pour être opposables aux tiers (décisions 6872/2539 de la Cour suprême). Une fois que vous avez enregistré un usufruit auprès du service foncier, votre nom est inscrit (en thaï) sur le titre de propriété. Après cet enregistrement, le terrain/la maison ne peut être vendu que si l’acheteur respecte cet usufruit. C’est pourquoi il sera difficile pour le propriétaire de vendre le terrain/la maison après l’enregistrement de l’usufruit : personne ne veut acheter une propriété où il ne peut pas vivre. Sachez que les départements fonciers en Thaïlande ont des règles et des exigences différentes.
La plupart des services fonciers demanderont à voir votre passeport et votre visa. Ils demanderont également le nom du père et de la mère de l’usufruitier. Nous avons vu dans le passé des services fonciers qui n’approuvaient que l’usufruit entre personnes mariées, même si la loi n’exige pas que les parties soient mariées. Une traduction de votre passeport peut également être demandée.
Ta bian baan ou livre jaune
Vous pouvez également obtenir un livre jaune, qui est un certificat d’enregistrement de maison (Thor. Ror 13) avec un usufruit, mais de nombreux autres documents seront nécessaires. Là encore, chaque amphore peut avoir ses propres règles concernant le“livre jaune“.
Il faut savoir que le terrain (titre de propriété) doit être clair pour enregistrer un usufruit. Cela signifie que vous ne pouvez pas enregistrer un usufruit si le terrain est grevé d’une hypothèque. Vous devrez payer l’hypothèque pour l’annuler et inscrire l’usufruit plus tard.
Un usufruit non enregistré est valable mais n’est pas opposable aux tiers. En d’autres termes, le propriétaire du terrain peut vendre le bien et le nouveau propriétaire n’est pas tenu de respecter votre usufruit. Vous pouvez poursuivre la personne qui a vendu le terrain parce que votre contrat est nul, mais votre droit de rester dans la propriété à l’égard des tiers s’éteint. c’est l’enregistrement qui renforce l’usufruit.
MYTHES ET FAITS CONCERNANT LES CONVENTIONS D’USUFRUIT
1) Les usufruits ne sont que pour un maximum de 1 rai
Faux. Nous avons enregistré des conventions d’usufruit pour plus de 100 rai avec un seul contrat et plusieurs titres de propriété. Toutefois, l’usufruit doit être inscrit sur CHAQUE titre de propriété séparément.
2) Les usufruits n’ont jamais été testés par la Cour
Faux. Il existe des décisions de justice concernant les usufruits (par exemple : Cour suprême de Thaïlande 2783/2516, 6872/2539, 2297/2541, 2380/2542, etc.) Le service foncier a également publié un petit guide sur les conventions d’usufruit. Les usufruits sont issus du droit romain et sont connus depuis des siècles dans les pays de droit civil. Cela n’a rien à voir avec de vieilles lois ou coutumes agricoles. N’oubliez pas que les baux ont surtout été utilisés aux 18e et 19e siècles par les agriculteurs, qui n’étaient pas assez riches pour acheter la totalité des terres.
Le bail est-il préférable à l’usufruit ?
3) Les usufruits ne sont pas aussi sûrs que les contrats de location :
Faux. Cette affirmation ne repose sur aucune base juridique, historique ou factuelle. Si un bail est sûr en Thaïlande (section 537 et suivantes), un usufruit est sûr. Ils figurent tous deux dans le CCCT, au même titre qu’un contrat de donation (articles 453 et suivants) ou qu’un contrat de prêt (articles 640 et suivants). À moins que la loi thaïlandaise ne change, les étrangers sont tout à fait autorisés à conclure des contrats d’usufruit, tout comme ils sont autorisés à acheter des condominiums ou à conclure un contrat de bail. Certains cabinets d’avocats préfèrent enregistrer les contrats de bail, qui sont généralement plus chers. En droit civil, il y a même des raisons juridiques de dire qu’un usufruit est plus fort qu’un contrat de bail.
4) Vous devez payer des taxes pour enregistrer une convention d’usufruit
Vrai. Si la convention d’usufruit est conclue pour une somme d’argent, des taxes d’environ 1,5 % sur la valeur du contrat devront être payées. Certains départements fonciers n’aiment pas enregistrer gratuitement les contrats d’usufruit car ils considèrent que leur gouvernement ne gagne pas autant d’argent qu’avec un contrat de bail. Dans le cas d’un contrat de location, vous devrez également payer des impôts sur la valeur du loyer pour l’ensemble du contrat. Le loyer doit être basé sur la valeur imposable
de la propriété. La plupart du temps, il est moins coûteux d’enregistrer un contrat d’usufruit qu’un contrat de bail. Si vous enregistrez un contrat d’usufruit impliquant une société, le service foncier peut demander une certaine valeur au contrat. Ils n’apprécieront pas que cela soit fait gratuitement. C’est aux agents fonciers qu’il appartient d’accepter un accord, même si la loi est claire et que les accords d’usufruit peuvent être conclus gratuitement.
Le propriétaire peut-il emprunter ou vendre le bien lorsqu’un usufruit est enregistré ?
5) Le propriétaire ne peut pas emprunter de l’argent ou vendre son bien si un usufruit est enregistré.
C’est faux. Même si vous enregistrez une convention d’usufruit sur un titre de propriété, le propriétaire peut vendre son bien à n’importe qui. Mais en réalité, personne n’est intéressé par l’achat d’une propriété où il devra maintenir vos droits. Ils ne pourront pas utiliser ce bien jusqu’à votre décès. C’est pourquoi l’usufruit est une excellente solution, car il vous permet d’habiter les lieux pour le reste de votre vie. Si vous souhaitez que ce droit soit transmis à vos héritiers. Il est également possible de conclure un contrat de bail, ce qui peut être une meilleure option selon votre cas.
Est-il possible d’annuler une convention d’usufruit en Thaïlande ?
6) Est-il possible d’annuler une convention d’usufruit ?
Nous pensons qu’il n’est pas possible d’annuler un usufruit si l’on n’est pas marié avec le propriétaire de la terre. À moins que vous ne violiez votre accord en agissant contre la morale, par exemple en consommant de la drogue sur la propriété ou sur d’autres personnes. Ou les deux parties sont d’accord.
Si vous êtes légalement marié au propriétaire, les avocats thaïlandais ne sont pas d’accord sur l’application de l’article 1469 du CCCT. Cet article mentionne que tous les accords conclus entre époux peuvent être annulés par le tribunal à la demande d’une des parties, à moins que les accords n’affectent des tiers. Selon notre interprétation, la “publicité” ou l’enregistrement affectent les tiers et un Usufruit ne peut être annulé. Nous n’avons jamais vu un usufruit annulé par un tribunal sans le consentement des deux parties. Selon une autre interprétation, nous devons rechercher l’esprit de la loi. Il semble qu’en vertu de la loi thaïlandaise, en cas de divorce, les biens matrimoniaux doivent être divisés en parts égales. Un moyen d’éviter l’application de l’article 1469 du CCCT pourrait être d’avoir un deuxième accord affectant une tierce partie (comme une sous-location).
** Ajout : Suite à cette remarque, nous avons reçu beaucoup de courriels et nous avons vu beaucoup de choses écrites sur Internet. Nous ne disons pas qu’il est facile d’annuler un usufruit. Dans le cas contraire, ce sera très difficile, surtout si votre contrat est bien rédigé. Tout contrat enregistré, comme un bail ou un usufruit, devra être soumis à un tribunal pour être annulé, ce qui prendra du temps. Un bon cabinet d’avocats devrait être en mesure de trouver des moyens de vous protéger, et si vous êtes préoccupé par cette possibilité, consultez des professionnels. En août 2023, nous ne connaissons toujours pas d’usufruit annulé par la Cour si l’usufruit était enregistré.
L’usufruit est-il une protection totale ?
7) Je serai entièrement protégé par une Usufruit
Faux. Imaginez que vous ayez acheté une grande maison dans un petit village proche de la famille de votre petite amie. Imaginez maintenant que les choses tournent mal avec elle et que vous décidiez de l’expulser de cette maison. Vous avez le droit légal de le faire. Pensez-vous vraiment que votre vie sera agréable et tranquille près de sa famille, au milieu de nulle part ? Un usufruit vous protège juridiquement, mais il existe des situations où même une protection juridique n’a aucune autorité face à la réalité.
Un contrat usufruit en Thaïlande peut-il être conclut n’importe où ?
8) Les accords d’usufruit peuvent être conclus partout en Thaïlande
Faux. Les conventions d’usufruit doivent être enregistrées et vous ne pouvez enregistrer un bail ou un usufruit que sur des titres de propriété égaux ou supérieurs au Nor Sor Sam. Cela signifie que l’usufruit peut être enregistré pour Chanotte ou Nor Sor Sam, mais qu’il ne peut PAS être enregistré dans certaines zones rurales sans titre de propriété approprié. Il n’est pas possible d’enregistrer un usufruit sur un titre de propriété Por Bor Tor 5. En outre, s’il existe déjà une hypothèque, nous pensons que la personne bénéficiant de cette protection refusera d’inscrire un usufruit en plus de l’hypothèque. Cela n’a pas de sens.
Simple formulaire?
9) La convention d’usufruit est un formulaire simple.
C’est faux. Il s’agit d’un contrat, comme un prêt ou un bail. Tous les contrats peuvent être adaptés ou construits en fonction de la situation des parties. Par exemple, certains clients préfèrent que leur droit d’usufruit soit limité à leur usage personnel. Toutefois, d’autres souhaitent pouvoir transférer leurs droits sans préavis ni notification. Certains Usufruits sont réalisés gratuitement, d’autres moyennant une certaine somme d’argent. Toute clause peut être rédigée si elle n’est pas contraire à l’ordre public.
Les conventions d’usufruit constituent une protection solide car elles vous permettent de posséder, d’utiliser et de gérer un bien immobilier en Thaïlande. Nous pensons qu’ils vous permettront d’avoir l’esprit tranquille pendant que vous profitez de tous les autres aspects de la Thaïlande. Ils peuvent constituer une très bonne alternative aux contrats de location, car ils peuvent être conclus pour toute la durée de votre vie, avec des impôts moins élevés. N’hésitez pas à consulter un avocat de ThaiLawOnline si vous souhaitez connaître les meilleures options qui s’offrent à vous. Si vous souhaitez entamer le processus de rédaction d’un usufruit, veuillez écrire un courriel à usufruct@thailawonline.com. Vous recevrez automatiquement nos instructions.
Ne pas utiliser de modèles ou de documents gratuits
PS : Le service foncier peut fournir gratuitement des conventions d’usufruit. Elles ne sont pas très bien conçues, n’accordent pas beaucoup de droits aux étrangers et ne sont rédigées qu’en anglais. Nous vous suggérons de contacter un cabinet d’avocats expérimenté en la matière, comme le nôtre. Ce n’est pas cher et cela peut vous éviter des tas de problèmes. Nous vous protégeons avec des clauses supplémentaires et des astuces simples. Nous le faisons depuis 2006 et nous avons vu des cas d’expatriés qui ont perdu leur propriété parce qu’ils ne voulaient pas payer les frais de justice.
Si vous voulez savoir ce dont nous avons besoin, envoyez un courriel à usufruct@thailawonline.com et il vous répondra automatiquement.
