La diligence raisonnable est un terme utilisé pour un certain nombre de concepts impliquant soit la réalisation d’une enquête sur une entreprise ou une personne, soit l’exécution d’un acte avec un certain niveau de diligence. Il peut s’agir d’une obligation légale, mais le terme s’applique le plus souvent à des enquêtes volontaires. Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous souhaitez probablement sécuriser votre argent en procédant à une enquête. Le type de titre de propriété, l’argent en jeu et l’utilisation du bien détermineront le type de vérification à effectuer. La diligence raisonnable peut être très étendue et le processus doit inclure autant d’investigations que possible :
- Traduction du titre foncier en anglais . Cela vous aidera à comprendre de quoi il s’agit.
- Enquête sur le titre de propriété (s’agit-il d’un Por Bor Tor, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 4 Jor, Chanotte, etc.) et son historique (chaîne de possession, au dos de certains titres de propriété)
- Existe-t-il des hypothèques enregistrées ou d’autres charges, des baux, des obligations, des charges, des réclamations, des procurations ou tout autre droit enregistré sur le terrain ?
- Une inspection physique pour vérifier l’accès au terrain. (par exemple, certaines parties du territoire peuvent être inaccessibles pendant la saison des pluies)
- Existe-t-il une recherche de faillite et/ou de tribunal civil concernant le propriétaire ? Dans un cas, nous avons découvert que le fils du propriétaire était en procès avec sa mère pour contester la propriété concernant l’héritage de son père…
- L’utilisation antérieure du terrain et l’utilisation possible du terrain (par exemple, que prévoyez-vous de faire, y a-t-il des restrictions de construction dans le zonage ? etc.)
- Cette question est très importante, car une personne qui utilise le terrain peut également en acquérir la “possession” en vertu de la loi, sans que son nom figure sur le titre de propriété.
- Y a-t-il des problèmes de drainage sur le terrain ou des affaissements de terrain ?
- Le terrain est-il raccordé aux principaux services publics tels que l’eau et l’électricité ? Payez-vous directement ou à quelqu’un d’autre ?
- Existe-t-il une voie d’accès publique ou privée enregistrée au terrain ? Qu’en est-il des servitudes ?
- Existe-t-il des problèmes avec les résidents locaux, des nuisances sonores ou d’autres perturbations provenant des terrains avoisinants, ou des problèmes d’accès aux terrains ?
- L’élimination des déchets, les eaux usées, le téléphone et les câbles ?
- Une enquête auprès du service foncier peut vous donner des informations sur :
- Taxes foncières
- Valeur enregistrée ou valeur payée lors du dernier transfert
- Si des procurations sont enregistrées
- Si des baux, des droits de propriété superficiaire, des droits d’usufruit ou d’autres droits sont enregistrés sur le terrain
- Dates de transfert précédentes
- Une enquête plus approfondie peut être menée sur les antécédents familiaux du propriétaire (si possible). Depuis combien de temps le(s) propriétaire(s) actuel(s) possède(nt) le titre de propriété ?
L’achat d’un bien immobilier auprès d’un promoteur dans un complexe peut sembler plus sûr. Mais n’oubliez pas que ces entreprises ont plus ou moins un seul objectif : faire des bénéfices. Et pour y parvenir, certains peuvent ne pas vous offrir toute la qualité et les garanties dont vous avez besoin.
Les points suivants doivent être vérifiés par un professionnel connaissant bien l’immobilier en Thaïlande : Si le propriétaire du terrain est un promoteur, il convient d’enquêter :
- La date d’enregistrement de l’entreprise
- Capital social enregistré
- Changements dans la dénomination sociale de l’entreprise au cours des trois dernières années ;
- Un permis de construire a-t-il été délivré ?
- Existe-t-il un permis d’attribution de terres ?
- Type de titre de propriété
- Combien de parcelles sont attribuées sur le terrain ?
Vous devriez probablement faire procéder à un arpentage par un géomètre agréé fiable. Il confirmera la taille du terrain et son emplacement.
Vous devrez également vérifier :
- Respect des exigences de la loi sur l’attribution des terres.
- Le rapport d’approbation de l’évaluation des incidences sur l’environnement (le cas échéant).
- Des permis de construire ont-ils été délivrés ? Si oui, sous quel nom ?
- Qui est propriétaire du terrain, avec qui le contrat est-il conclu ? (Parfois, les entreprises peuvent utiliser une structure très compliquée pour éviter leur responsabilité. Elles confient le permis de construire à certains de leurs employés, la société qui vend le terrain n’est pas la même que celle qui construit la maison et vous n’avez pas de contrat avec l’entreprise de construction, par exemple).
- Le promoteur dispose-t-il d’une licence de développement du logement ?
- Dans le cadre de quelles structures de vente le projet est-il vendu ?
- Depuis combien de temps le promoteur développe-t-il des biens immobiliers en Thaïlande ? Quel est le capital social ?
- Quel cabinet d’architectes a été désigné pour concevoir les maisons ? Les maisons seront-elles construites selon des normes élevées ?
- Les voisins sont-ils satisfaits des maisons déjà construites ? Cela pourrait être une très bonne indication de la fiabilité du constructeur.
- Quelle entreprise de construction a été chargée de construire les maisons ? Pouvez-vous charger un expert en bâtiment indépendant d’inspecter la construction une fois achevée ?
- Combien de maisons sont construites dans le cadre du projet ?
- Une nouvelle construction dans le quartier pourrait-elle modifier la valeur de votre bien ? Par exemple, vous achetez une copropriété pour sa vue sur la mer et un futur projet vient la bloquer.
- Le promoteur raccordera-t-il le terrain aux services publics ? Devrez-vous payer des compteurs séparés ou raccorder tous les services publics vous-même ?
- Le promoteur s’occupera-t-il de l’enregistrement de la maison au nom de l’étranger et du livret d’enregistrement de la maison (Tabian baan) ? Y aura-t-il un contrat de bail, un usufruit, une servitude ou une propriété superficiaire ajoutée lors du transfert de propriété ?
- Si le bien est vendu dans le cadre d’un contrat de bail, qui sera responsable du paiement des taxes sur les bâtiments et les terrains ?
- Le terrain sera-t-il livré libre de toute charge, hypothèque ou privilège ?
Et lorsque le moment sera venu de conclure ou de signer un contrat, d’autres aspects devront être convenus. Comme :
- Quand le bien doit-il être achevé ?
- Qui sera responsable des frais de transfert ou d’enregistrement ? Il peut s’agir de l’acheteur, du vendeur, de 50-50% ou autre.
- N’attendez pas qu’une décision ait été prise concernant tous les frais liés à un projet… Le cas échéant, quels services seront fournis ? Quel est le montant des frais d’entretien / de service mensuels ou annuels du projet ? Comment cela sera-t-il calculé ? Cette décision appartient-elle aux propriétaires de la maison ou du terrain ? N’oubliez pas que cela peut avoir un impact pendant de nombreuses années.
- Que se passe-t-il en cas de retard dans l’achèvement du bien ? Des sanctions ?
- Y a-t-il une garantie sur le bien ?
- Est-il possible de résilier le contrat ? Dans l’affirmative, le dépôt sera-t-il remboursé ?
- Le type de matériel est-il indiqué dans le contrat ou dans son avenant ?
- Etc.
Pour la plupart des gens, un bien immobilier représente un investissement important. Il faut être prudent et très assidu.
