ประเทศไทยเป็นหนึ่งในสถานที่ที่สวยที่สุดที่คุณสามารถเลือก หลังจากเกษียณอายุจากการทำงานของคุณ ถ้าคุณเลือกที่จะใช้ชีวิตอย่างสบายๆ ที่ดินในประเทศไทยยังว่างสำหรับคุณ แต่ก่อนที่คุณจะซื้อที่ดินสักที่สำหรับตัวคุณเอง คุณจะต้องรู้เกี่ยวกับกฎระเบียบและแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับที่ดินเสียก่อน ชาวต่างชาติไม่มีสทธิเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย แต่มีวิธีในการปกป้องทรัพย์สินของคุณหากคุณต้องการที่จะอยู่ที่นี่
โดย Sebastian H. Brousseau กรรมการผู้จัดการ ThaiLawOnline
ในประเทศไทย คุณจะพบความเสี่ยงหลายๆอย่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์ คือสิ่งที่ทุกคนต้องการ อย่างไรก็ตามในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินสำหรับตัวคุณเองในประเทศไทย คุณจะปฏิบัติตามกฏเกณฑ์ของพวกเขา
เคล็ดลับบางประการที่มีประโยชน์เพื่อช่วยให้คุณซื้อบ้านในประเทศไทย
หากคุณเป็นชาวต่างชาติแล้ว คุณจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้าน ที่ดินจะได้รับการพิจารณาว่า”เป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้” แต่อาคารสิ่งก่อสร้างสามารถแยกออกจากที่ดิน และเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติอย่างเต็มตัว โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างนั้นก็เป็นอย่างอื่น นั่นก็หมายความว่าคนไทยสามารถเป็นเจ้าของที่ดิน และ คนอื่น เช่น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน การแยกที่ดินและบ้านต้องใช้เวลา และ 30 วัน ประกาศจะต้องดำเนินการไปยังหน่วยงานท้องถิ่น และจำไว้ว่าสิทธิการเป็นเจ้าของอาคาร จะยังคงอยู่ตราบใดที่สิทธิอื่นๆในที่ดินยังไม่สิ้นสุดเท่านั้น
หนึ่งในวิธีที่ใช้กันทั่วไป คือ การทำสัญญาเช่าบนที่ดินในเวลาไม่เกิน 30 ปี กับทางเลือกในการต่ออายุและได้เป็นเจ้าของบ้าน อีกวิธีหนึ่งก็คือ การทำสัญญาสิทธิเก็บกินบนที่ดิน(หรือที่ดินและบ้าน)แบบตลอดชีวิต ทางอื่น คือตัดสินใจตั้งบริษัทเพื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทย ข้อตกลงสิทธิเหือพื้นดินก็สามารถเพิ่มเข้าไปในสัญญเช่าได้
ตามที่คุณเห็นมีการแก้กรรมสิทธิ์ต่างชาติและคุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้แน่ใจว่าการใช้สิทธิของคุณจะได้รับความคุ้มครอง
1) บริษัทจำกัด
ตั้งแต่เดือน กรกฎาคม 2551, จะต้องมีหุ้นส่วนหรือผู้ร่วมลงทุน เพียงแค่ 3 คน ในการก่อตั้งบริษัทจำกัด (เมื่อก่อนต้องมีทั้งหมด 7 คน) ภายใต้พระราชบัญญัติธุรกิจ ถ้าบริษัทของคุณมี 50% หรือมีหุ้นส่วนต่างชาติมากกว่า ก็จะถูกพิจารณาให้เป็นหน่วยงานต่างประเทศ ในทางปฏิบัตินี้หมายความว่าบริษัทของคุณจะต้องมีใบอนุญาติและใบยินยอมเพิ่มขึ้น ซึ่งนั่นก็อาจจะมีราคาแพง นอกจากนี้คุณยังจะต้องรู้ว่ามันเป็นเรื่องต้องห้ามในประเทศไทยที่จะใช้คนไทยเป็น”โนมินี่ หรือ หุ่นเชิด”เพื่อเข้าไปในบริษัทของคุณ อย่างไรก็ตาม บริษัทกฎหมายจำนวนมากในประเทศไทย จะเสนอที่จะหาคนไทยให้กับบริษัทของคุณอยู่แล้ว
ทางเลือกบริษัทมีราคาแพงมากกว่า :เปิดบริษัทจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน และต้องทำบัญชีทุกปี ต้องเก็บเอกสารจำนวนมาก แต่เป็นหนึ่งในทางเลือกเดียวที่จะเป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ และสามารถขายได้ถ้าคุณต้องการ ถ้าคุณต้องการที่จะทำธุรกิจบางอย่างในประเทศไทยจริงๆ และได้มาซึ่งที่ดิน หาเพื่อนคนไทยที่น่าเชื่อถือ ไว้ใจได้ และอาจจะเป็นทางออกที่ดีสำหรับคุณก็ได้
ถ้าคุณไม่มีหุ้นส่วนคนไทย บริษัทกฎหมายส่วนมากจะขอให้ผู้ถือหุ้นคนไทยเซ็นต์เอกสาร อำนาจของทนายความ หรือ ข้อตกลงโอนหุ้น เพื่อให้คุณสามารถเป็นกรรมการของบริษัท โอนได้ตามที่คุณต้องการ แต่อย่างที่เราระบุไว้ก่อนหน้านี้ว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย ถึงแม้ว่าจะมีจะใช้บ่อยในประเทศไทยก็ตาม ดูข้อมูลเพิ่มเติมใน บริษัทจำกัด
2) การเช่า (หรือ สัญญาเช่า เรียกว่า “การเช่าที่ดิน”)
คุณสามารถทำสัญญาเช่า ได้ไม่เกิน 30 ปี ในประเทศไทย และตัวเลือกในการต่ออายุเป็นไปได้ภายใต้กฎหมายไทย หากร่างสัญญาเช่าอย่างถูกต้องก็จะตกทอดไปถึงทายาทของคุณ ดังนั้นคุณก็มีทางเลือกที่จะส่งผ่านที่ดินไปสู่ผู้รับมรดกของคุณ สัญญาเช่ามีมีที่แตกต่างกันมากมายที่สามารถทำได้ซึ่งมันอาจจะเป็นอะไรที่ง่ายๆ แบบ 1 หน้ากระดาษสัญญา แต่ในกรณีนั้นสิทธิของคุณจะไม่ได้รับการคุ้มครองอย่างดี
เพราะว่าการลงทุนเกี่ยวกับที่ดิน โดยปกติแล้วเกี่ยวข้องกับเงินจำนวนมาก เป็นความคิดที่ดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มขึ้นอีกนิดหน่อย และมีการปกป้องคุ้มครองที่ดีที่สุด ดังนั้นได้สัญญาเช่าดีที่ร่างโดยทนายความไทยที่ลงทะเบียน และ คิดว่าสัญาของคุณควรจะเป็นสองภาษาเพื่อที่คุณจะได้เข้าใจว่าคุณเซ็นต์อะไร(อังกฤษและไทย) ถ้าสัญญาของคุณมีเฉพาะภาษาไทย คุณจะไม่รู้ว่าคุณเซ็นต์อะไรและวันหนึ่งมันอาจจะทำให้คุณแปลกใจก็ได้ ตัวเลือกเกี่ยวกับทายาท การต่ออายุสัญญา การเปลี่ยนแปลงในอนาคตเกียวกับกฎหมายที่เป็นเจ้าของสามารถเพิ่มลงในสัญญาเช่าของคุณได้อย่างง่ายดาย
สัญญาเช่าที่ดีรวมกับข้อตกลงสิทธิเหนือพื้นดิน คือทางเลือกที่ดีถ้าความตั้งใจของคุณคือการสร้างบ้านบนที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา อีกวิธีหนึ่งที่จะให้สิทธิการเป็นเจ้าของบ้านแก่ชาวต่างชาติ คือเช่าที่ดินและรับใบอนุญาติก่อสร้างอาคารในชื่อของชาวต่างชาติ ใบอนุญาติก่อสร้างจะดำเนินการเป็นเอกสารการเป็นเจ้าของ หากคุณต้องการที่จะขายทรัพย์สินในอนาคต
ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การเช่าที่ดินในประเทศไทย(การทำสัญญาเช่า)
3) สิทธิเหนือพื้นดิน
สิทธิเหนือที่ดิน สามารถเพิ่มลงในสัญญาเช่า และจะให้สิทธิเป็นเจ้าของที่อยู่ด้านบนของที่ดิน แต่กรมที่ดินบางแห่งจะปฏิเสธการลงทะเบียน ถูกต้องถ้าหากสิ่งก่อสร้างบนที่ดินมีอยู่แล้ว นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินยังตกทอดไปถึงทายาทของคุณ เหมือนกับการร่างสัญญาเช่าดีๆนั่นเอง ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย.
4) สิทธิเก็บกิน
สิทธิเก็บกิน เป็นอะไรที่แตกต่างจากสัญญาเช่า แต่มีความคล้ายกัน คูณสามารถเข้าไปดูได้ที่ สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย เพื่อศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม
5) การกู้ยืม และ การจำนอง
บางคนต้องทำสัญญากู้ยืมเงินกับคนไทย เพื่อปกป้องการลงทุนของพวกเขาโดย การจดทะเบียนจำนองเพิ่มเพื่อเป็นหลักประกัน และอีกนั่นแหละสัญญาเงินกู้สามารถเพิ่มสัญญาเช่า,สิทธิเก็บกิน หรือ สิทธิเหนือพื้นดินได้
ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับเวลาที่คุณคิดจะซื้อที่ดินในประเทศไทย
สิ่งที่สำคัญที่สุดที่คุณควรกังวลเกี่ยวกับขณะที่คุณกำลังซื้อที่ใหม่ก็คือ คุณอ่านข้อตกลงและเงื่อนไขจองสัญญาด้วยความระมัดระวังและไม่พลาดจุดสำคัญใดๆ ไม่ต้องอายที่จะขอให้ทนายความของคุณอธิบายว่าตัวเลือกทั้งหมดของคุณมีอะไรบ้าง และจำไว้ว่าสิทธิดังกล่าวข้างต้นจะต้องได้รับการจดทะเบียนที่กรมที่ดินในท้องถิ่น(เช่ามากกว่า 3 ปี,สิทธิเก็บกิน,สิทธิเหนือพื้นดิน หรือ การจำนอง)
ก่อนที่จะตัดสินใจใดๆเกี่ยวกับบ้านของคุณ ขั้นแรกคุณควรที่จะตั้งงบประมาณให้กับตัวเอง มิฉะนั้นคุณก็จะพบว่าท้ายที่สุดแล้วคุณจ่ายไปเยอะกับของที่ไม่จำเป็น ราคาค่าวัสดุก่อสร้างและก็อย่างอื่นที่คุณต้องการในการสร้างบ้านของคุณไม่เสถียรและอาจแตกต่างกันไปในแต่ละวัน
การดูแลเรื่องงบประมาณ แน่นอนว่าจะช่วยคุณ และหากคุณเห็นว่ากรอบงบประมาณของคุณไม่ใช่อย่างที่มันควรจะเป็น คุณก็อาจจะต้องตัดค่าตกแต่งภายในบ้านลง และคิดว่าเมื่อไหร่คือเวลาที่ดีที่สุดที่จะทำ ถ้าคุณไม่ต้องการที่จะเผชิญกับความรู้สึกที่ไม่สบายใจเกี่ยวกับการอยู่ของคุณ คุณควรจะลืมปัญหาทั้งหมดซะแล้วรีบสร้างบ้านให้เสร็จในทันที งบประมาณไม่ควรเป็นปัจจัยที่คัดค้านไม่ให้คุณได้รับความสะดวกสบายของบ้านใหม่ของคุณในประเทศไทย ดังนั้นตัดสินใจอย่างชาญฉลาดว่าอะไรดีที่สุดและเหมาะสมกับคุณในลักษณะที่เป็นไปได้ และเริ่มดำเนินการเมื่อมีการซื้อบ้านในประเทศไทย
บ่อยครั้งที่คนซื้อบ้าน ลงนามสัญญาแล้วถึงเจอกับทนายความ เพื่อคุ้มครองการซื้อของพวกเขา นั้นเป็นความผิดพลาดเพราะสัญญาซื้อขายมีการลงนามเรียบร้อยแล้ว บริษัทกฎหมายที่ทำเกี่ยวกับทรัพย์สิน สามารถตรวจสอบสัญญาของคุณ หรืออาจจะต่อรองกับผู้สร้าง ผู้พัฒนา หรือเจ้าของ มันยากมากที่จะได้สัญญาที่สมบูรณ์แบบ แต่มืออาชีพจะคิดเกี่ยวกับสิ่งที่คุณมองข้าม คุณภาพของวัสดุ ความล่าช้าของการก่อสร้าง การรับประกันเกี่ยวกับการก่อสร้าง ใบยินยอมและใบอนุญาต โฉนดที่ดิน จะเกิดอะไรขึ้นหากบุคคลไม่ปฏิบัติตามข้อผูกมัดและอื่นๆ อีกมากมายของพวกเขา โปรดจำไว้ว่าคุณต้องยอมรับในหลายๆด้าน ไม่ใช่เฉพาะราคา ใครจะเป็นผู้จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนและอะไรเกียวกับสาธารณูปโภค
หากขอให้วางเงินมัดจำ หรือทรัพย์สิน พยายามทำให้มันคืนเงินได้ ถ้าคุณไม่สามารถตกลงกันได้ในภายหลังตามเงื่อนไขซื้อขายขั้นสุดท้ายเงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระเงินจะแตกต่างกัน จากนักพัฒนาคนหนึ่งไปอีกคนหนึ่ง อย่ากลัว “shop around” สำหรับทรัพย์สินของคุณ และเยี่ยมการพัฒนาที่แตกต่างกันในพื้นที่ ที่ที่คุณต้องการจะซื้อบ้านในกรณีที่จำนวนมากมีส่วนเกี่ยวข้องกับคุณสมบัติคุณต้องการให้แน่ใจว่าเอกสารทุกความต้องการของผู้คนที่เกี่ยวข้องจะไม่ทำให้ปัญหาใดๆ สัญญาก่อสร้างสามารถแยกออกจากสัญญาขาย นักพัฒนาบางอย่างในสถานที่ท่องเที่ยวมักจะใช้วิธีการที่จะลดภาษี
ที่ไหนที่คุณต้องการซื้อบ้าน ในขณะที่มีเงินจำนวนมากมีความเกี่ยวข้อง การตรวจสอบควรจะทำ. Due diligence นี่เป็นการสอบสวนเกี่ยวกับทรัพย์สิน คุณต้องการให้แน่ใจว่าเอกสารทุกฉบับ ผู้คนที่เกี่ยวข้องจะไม่ก่อปัญหาใดๆ สัญญาก่อสร้างสาทารถแยกออกจากสัญญาขาย นักพัฒนาบางคนในพื้นที่ท่องเที่ยวจะใช้วิธีการลดภาษีบ่อยมาก
