Due Diligence เป็นคําที่ใช้สําหรับแนวคิดจํานวนหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติงานของการสอบสวนของธุรกิจหรือบุคคลหรือการปฏิบัติงานของการกระทําที่มีมาตรฐานการดูแลที่แน่นอน อาจเป็นข้อผูกพันทางกฎหมาย แต่คํานี้มักใช้กับการสอบสวนโดยสมัครใจ เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณอาจต้องการรักษาความปลอดภัยเงินของคุณโดยทําการตรวจสอบ ประเภทของโฉนดที่ดินเงินที่เกี่ยวข้องและการใช้ทรัพย์สินจะเป็นตัวกําหนดประเภทของการตรวจสอบที่คุณควรทํา การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอาจกว้างขวางมากและกระบวนการคือการรวมการตรวจสอบต่อไปนี้ให้ได้มากที่สุด:
- แปลโฉนดที่ดินเป็นภาษาอังกฤษ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจว่าทรัพย์สินนั้นเกี่ยวกับอะไร
- การตรวจสอบโฉนดที่ดิน (เป็น ปอ บ.ท.3, น.ส.3, น.ส.3, น.ส.4 จ.ชโนตร ฯลฯ) และประวัติความเป็นมา (โซ่ตรวนการครอบครองด้านหลังโฉนดที่ดินบางส่วน)
- มีการจดทะเบียนจํานองหรือภาระผูกพันอื่น ๆ สัญญาเช่าภาระผูกพันค่าใช้จ่ายการเรียกร้องหนังสือมอบอํานาจหรือสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนกับที่ดินหรือไม่?
- การตรวจสอบทางกายภาพเพื่อตรวจสอบการเข้าถึงที่ดิน (เช่น บางส่วนของแผ่นดินไม่สามารถเข้าถึงได้ในช่วงฤดูฝน)
- มีการล้มละลายและ / หรือศาลแพ่งค้นหาเกี่ยวกับเจ้าของหรือไม่? ในกรณีหนึ่งเราพบว่าลูกชายของเจ้าของอยู่ในศาลกับแม่ของเขาโต้แย้งความเป็นเจ้าของเกี่ยวกับมรดกจากพ่อของเขา
- การใช้ที่ดินก่อนหน้านี้และการใช้ที่ดินที่เป็นไปได้ (เช่นคุณวางแผนที่จะทําอะไรมีข้อ จํากัด ด้านอาคารในการแบ่งเขตหรือไม่)
- มีบางคนครอบครองหรือใช้ที่ดินหรือไม่? นั่นเป็นสิ่งสําคัญมากเพราะบุคคลที่ใช้ที่ดินยังสามารถได้รับ “การครอบครอง” ตามกฎหมายโดยไม่ต้องอยู่ในโฉนด
- ปัญหาการระบายน้ําบนที่ดินหรือการทรุดตัวหรือไม่?
- ที่ดินเชื่อมต่อกับสาธารณูปโภคหลักเช่นน้ําและไฟฟ้าหรือไม่? คุณจ่ายโดยตรงหรือให้คนอื่น?
- มีถนนสาธารณะหรือถนนส่วนตัวที่จดทะเบียนเข้าถึงที่ดินหรือไม่? แล้วคนรับใช้ล่ะ?
- มีปัญหาใด ๆ กับชาวบ้านในพื้นที่ความรําคาญทางเสียงหรือการรบกวนอื่น ๆ จากที่ดินโดยรอบหรือปัญหาการเข้าถึงที่ดินหรือไม่?
- ใด ๆ กําจัดขยะสิ่งปฏิกูลโทรศัพท์และสายเคเบิล?
- การสอบสวนที่กรมที่ดินสามารถให้ข้อมูลเกี่ยวกับ:
- ภาษีที่ดิน
- มูลค่าจดทะเบียนหรือมูลค่าที่ชําระเมื่อโอนครั้งสุดท้าย
- หากมีการจดทะเบียนหนังสือมอบอํานาจใด ๆ
- หากมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่า ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสิทธิอื่น ๆ ไว้กับที่ดิน
- วันที่โอนก่อนหน้า
- การตรวจสอบเพิ่มเติมสามารถทําได้ในประวัติครอบครัวของเจ้าของ (ถ้าเป็นไปได้) เจ้าของปัจจุบันถือกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินมานานแค่ไหนแล้ว?
การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักพัฒนาในคอมเพล็กซ์อาจดูค่อนข้างปลอดภัยกว่า แต่โปรดจําไว้ว่าธุรกิจเหล่านี้มีเป้าหมายเดียวไม่มากก็น้อย: เพื่อทํากําไร และเพื่อให้บรรลุมันบางคนอาจไม่ได้ให้คุณภาพและการรับประกันทั้งหมดที่คุณต้องการ
ต่อไปนี้ควรได้รับการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญที่คุ้นเคยกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: หากเจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาให้ตรวจสอบ:
- วันที่จดทะเบียนบริษัท
- ทุนจดทะเบียน
- การเปลี่ยนแปลงชื่อบริษัทที่จดทะเบียนใน 3 ปีที่ผ่านมา
- มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือไม่?
- มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่?
- ประเภทของโฉนดที่ดิน
- ที่ดินจัดสรรกี่แปลง?
คุณควรทําการสํารวจที่ดินโดยผู้สํารวจแผนภูมิที่เชื่อถือได้ มันจะยืนยันขนาดของที่ดินและที่ตั้งของมัน
คุณจะต้องตรวจสอบ:
- การปฏิบัติตามข้อกําหนดภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
- รายงานการอนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี)
- มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือไม่? ถ้าใช่ภายใต้ชื่อใด
- ใครเป็นเจ้าของที่ดินคุณถือสัญญากับใคร? (บางครั้ง บริษัท สามารถใช้โครงสร้างที่ซับซ้อนมากเพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิดของพวกเขา พวกเขาจะใส่ใบอนุญาตก่อสร้างภายใต้พนักงานบางคนของพวกเขา บริษัท ที่ขายที่ดินจะไม่เป็น บริษัท เดียวกับที่กําลังสร้างบ้านและคุณจะไม่มีสัญญากับ บริษัท ก่อสร้างเป็นต้น)
- ผู้พัฒนามีใบอนุญาตพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือไม่?
- โครงการขายภายใต้โครงสร้างการขายแบบใด
- ผู้พัฒนาได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมานานแค่ไหนแล้ว? ทุนจดทะเบียนคืออะไร?
- บริษัท สถาปัตยกรรมใดที่ได้รับการแต่งตั้งให้ออกแบบบ้าน? บ้านจะถูกสร้างขึ้นให้มีมาตรฐานสูงหรือไม่?
- เพื่อนบ้านพอใจกับบ้านที่สร้างเสร็จแล้วหรือไม่? นั่นอาจเป็นข้อบ่งชี้ที่ดีมากเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือของผู้สร้าง
- บริษัทรับเหมาก่อสร้างใดบ้างที่รับเหมาก่อสร้างบ้าน คุณสามารถสั่งให้ผู้สํารวจอาคารอิสระตรวจสอบอาคารเมื่อสร้างเสร็จได้หรือไม่?
- โครงการมีการสร้างบ้านกี่หลัง?
- การก่อสร้างใหม่ในละแวกใกล้เคียงสามารถเปลี่ยนมูลค่าของทรัพย์สินของคุณได้หรือไม่? ตัวอย่างเช่นคุณซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อชมวิวทะเลและโครงการในอนาคตก็มาปิดกั้น
- นักพัฒนาจะเชื่อมต่อที่ดินกับระบบสาธารณูปโภคหรือไม่? คุณจะต้องจ่ายค่ามิเตอร์แยกต่างหากหรือเชื่อมต่อสาธารณูปโภคทั้งหมดด้วยตัวเองหรือไม่?
- นักพัฒนาจะดูแลทะเบียนบ้านในชื่อชาวต่างชาติและสมุดทะเบียนบ้าน (Tabian baan) หรือไม่? จะมีสัญญาเช่า, usufruct, servitude หรือ superficies เพิ่มในการโอนทรัพย์สินหรือไม่?
- หากขายทรัพย์สินภายใต้โครงสร้างสิทธิการเช่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในการชําระภาษีอาคารและที่ดิน?
- ที่ดินจะถูกส่งมอบฟรีภาระผูกพันใด ๆ จํานองอื่น ๆ โกหก?
และเมื่อถึงเวลาทําหรือลงนามในสัญญาด้านอื่น ๆ จะต้องตกลงกัน ชอบ:
- ทรัพย์สินจะแล้วเสร็จเมื่อไหร่?
- ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนหรือการลงทะเบียน? มันสามารถเป็นผู้ซื้อผู้ขาย 50-50% หรืออย่างอื่น
- อย่ารอจนกว่าจะตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมทั้งหมดในโครงการแล้ว… หากมีบริการอะไรบ้าง? ค่าบํารุงรักษา / บริการรายเดือนหรือรายปีในโครงการเท่าไหร่? สิ่งนี้จะคํานวณอย่างไร? การตัดสินใจครั้งนี้อยู่กับเจ้าของบ้าน / พล็อตหรือไม่? โปรดจําไว้ว่าสิ่งนี้อาจส่งผลกระทบเป็นเวลาหลายปี
- จะเกิดอะไรขึ้นหากที่พักสร้างเสร็จล่าช้า? บทลงโทษใด ๆ ?
- มีการรับประกันทรัพย์สินหรือไม่?
- เป็นไปได้ไหมที่จะยกเลิกสัญญา? ถ้าเป็นเช่นนั้นเงินมัดจําจะได้รับคืนหรือไม่?
- ประเภทของวัสดุที่เขียนไว้ในสัญญาหรือภาคผนวกหรือไม่?
- ฯลฯ
โดยปกติอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนครั้งใหญ่สําหรับคนส่วนใหญ่ คุณต้องระมัดระวังและขยันมาก
