Sample Sidebar Module

This is a sample module published to the sidebar_top position, using the -sidebar module class suffix. There is also a sidebar_bottom position below the menu.

หน้าแรก

กฎหมายไทย

ครอบครัว

ธุรกิจ

ทรัพย์สิน

อื่นๆ

บริการออนไลน์

เกี่ยวกับเรา

เอกสารสิทธิ์ในประเทศไทย

ค้นหาเว็บไซต์ของเรา

|
084-471-5775
  • English (UK)
  • fr-FR
  • English (UK)
Consultation

 

เอกสารสิทธิในประเทศไทย - ที่ดิน

 

For any real estate transactions in Thailand, you should verify the Title Deeds. We have seen people that think the house is on their land, while the house was on the neighbour's land. Others thinking they had X Rai... while they had less. Some believe they are full owner, while they only have possessory rights. You also have to be sure to deal with the legal owner of this property or his/her fully legal representative.

You won't be able to register some agreements and rights, like a lease, superficies or a usufruct on land below Nor Sor Sam (certificate of use). So, it's important for you to know what the Title Deed of the property is, in order to foresee all your options.

Black, Green, and Red Garuda (The Garuda is a large methical bird and symbol of Thailand) are appearing on the title deeds and categorized into:

  • Possessory rights like Por Bor Tor
  • Pre-emption, called “Nor Sor 2, Nor Sor 2 Gor”,
  • Certificate of use, called “Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 Kor, and
  • Chanote (or Nor Sor 4) and designated by Ministerial Regulation no.43 (B.E.2537) pursuant to Land Code Act B.E.2497, clause 2, 4 and 13 respectively are; This type of title grants the holder of this document the full rights over the land. Thus, if you are planning to buy land in Thailand, this type of title deed is the best option.

**The land in Thailand is measured with Rai, Ngan and Talang Wah. See the articles about "Thai measurements" in our menu.

Possessory rights

This type of Title Deed is the least recommended. A land with a possessory right has never been substantiated by Department, but is only recognized by tax payments at the Local Administrative Office. It means that a person is the "possessor", pays taxes, but the real owner is the government. Slowly, the government is changing these old title deeds into Chanotte..or Nor Sor Sam, where the owner of the land is the REAL owner, and the land is clearly delimitated. On possessory rights, you can't register rights like usufruct or a lease. Also you can't get a building permit but it's very common for Thai people to build houses on these Title Deeds without any building permits. Examples of possessory rights are Por Bor Tor or Sor Kor. A land with this type of Title Deed will have much lesser value than a land with a Nor Sor Sam or Chanotte.

 

 

Example of documents for Por Bor Tor (Title deed in Thailand)

ภบท.5

ภบท.5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินว่า มีคนมาเสียภาษีบำรุงท้องที่ โดยอ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดิน ส่วนจะเป็นเจ้าของจริงหรือไม่ทางราชการไม่รับรู้ ถ้าเป็นเจ้าของจริง ผู้ซื้อก็ได้ที่ดินนั้นไป ถ้าไม่ได้เป็นเจ้าของแต่นึกเอาว่าเป็นเจ้าของ ผู้ซึ้อก็ไม่ได้อะไรไป ส่วนหลักฐานนั้นก็ทำสัญญาซื้อที่ดินกัน และให้กำนันในท้องที่เป็นพยานให้

..

..

..คือ แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ซึ่งมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ บัญญัติให้ผู้ที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อนวันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗) โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแจ้งการครอบครองต่อนายอำเภอท้องที่ภายใน ๑๘๐ วัน นับแต่วันที่พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ใช้บังคับ (ตั้งแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗) และเนื่องจากปัจจุบันมาตรา ๘แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๑) ..๒๕๕๑ ได้กำหนดให้ผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน (..) และยังมิได้ยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นำหลักฐาน ส..๑ มายื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสองปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ (ภายในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๓) และเมื่อพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวหากมีผู้นำหลักฐาน ส..๑ มาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ได้ต่อเมื่อศาลยุติธรรมได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นเป็นผู้ซึ่งได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

..

..คือ บัญชีรับแจ้งการครอบครอง ตามมาตรา ๒๗ ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อมีการประกาศของผู้ว่าราชการจังหวัดกำหนดท้องที่และวันเริ่มต้นของการสำรวจออกโฉนดที่ดิน ตามมาตรา ๕๘วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นการรับแจ้งการครอบครองจากผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และมิได้แจ้งการครอบครองที่ดินตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.. ๒๔๙๗ (ไม่มี ส..) แต่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ติดต่อกันมาจนถึงวันเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน และเมื่อรับแจ้งแล้วเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดินมอบให้เจ้าของที่ดินยึดไว้เป็นหลักฐานซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานในการออกโฉนดที่ดินโดยวิธีการเดินสำรวจ ตามมาตรา ๕๘ ทวิ วรรคสอง () และมาตรา ๕๙ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้ แต่จะนำมาขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ตามมาตรา ๕๙ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ได้

 

หนังสือรับรองการทำประโยชน์

..๓ ก. หรือที่ชาวบ้าน เรียกกันสั้นๆ ว่า ครุฑเขียว..๓ และ น..๓ ข. หรือที่ชาวบ้าน เรียกกันสั้นๆ ว่า ครุฑดำ

ปัจจุบันหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มี ๓ แบบ ได้แก

. .. ๓ ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่มีประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ

. .. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

. .. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ

ความแตกต่างระหว่าง น..๓ ก. และ น..๓ ข.คือ

..๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไม่ต้องประกาศ

..๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต้องประกาศมีกำหนด ๓๐ วัน

ความเหมือนกันของโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์

.เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินที่ออกให้โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัยมาตรา ๔ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ความแตกต่างกันของโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์

.โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน

. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้ว หากถูกแย่งการครอบครองต้องเข้าแย่งการครอบครองด้วยความสงบโดยเปิดเผยและโดยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแต่ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะมีเพียงสิทธิครอบครอง หากถูกแย่งการครอบครองเจ้าของจะต้องฟ้องเรียกคืนภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ถูกแย่งการครอบครอง หากมิได้ฟ้องเรียกคืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวย่อมหมดสิทธิฟ้องเรียกคืน

. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับที่ดินที่มีหลักฐานหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ยกเว้นหลักฐานที่

เป็น น..๓ ก. ) ต้องประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด ๓๐ วัน แต่โฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ (เว้นแต่กฎหมายบังคับให้

ประกาศ เช่น การประกาศก่อนการจดทะเบียนโอนมรดก)

..๓ ก.

 

โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน หมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน กรมที่ดินได้กำหนดแบบโฉนดที่ดินไว้รวม ๖ แบบ คือ

. แบบโฉนดที่ดิน น..๔ ก. เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕ (..๒๔๙๗) ออกตาความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่๑๕(..๒๕๑๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗

. แบบโฉนดที่ดิน น..๔ ข. เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕ (..๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๑๕ (..๒๕๑๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗

. แบบโฉนดที่ดิน น..๔ ค. เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕ (..๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๑๕ (..๒๕๑๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗

. แบบโฉนดที่ดิน น..๔ เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๑๕ (..๒๕๑๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๓๔ (..๒๕๒๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗

. แบบโฉนดที่ดิน น..๔ ง. เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๑๗ (..๒๕๑๔) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๓๔ (..๒๕๒๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗

. แบบโฉนดที่ดิน แบบ น..๔ จ. เป็นแบบโฉนดที่ดินที่ออกครั้งแรกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๔(..๒๕๒๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ และถึงแม้ว่ากฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๔(..๒๕๒๙)ฯ ต่อมาจะได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๓ (..๒๕๓๗)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ..๒๔๙๗ แล้วก็ตาม แต่กฎกระทรวงฉบับที่ ๔๓(..๒๕๓๗) ฯ ซึ่งใช้บังคับอยู่ ในปัจจุบันยังคงใช้โฉนดที่ดินตามแบบ น..๔ จ.อยู่

 

โฉนดที่ดิน แบบ น..๔ จ.

เอกสาร นส.3นี่เป็นด้านหน้าของโฉนด ส่วนด้านหลังจะเป็นตารางการครอบครอง หรือการเป็นเจ้าของ

 

Online appointment
Let's Talk!
Click below to make an appointment to speak on the phone, video-call by Skype, or visit our office.
Schedule Now